서울남부지방법원 2025타경10012. 신도림팰러티움 제1층 제117호로, 감정평가상 공부는 제2종근린생활시설입니다. 현재 회차 최저매각가는 76,022,000원으로 감정가 232,000,000원의 약 32.8%입니다. 표면적으로는 할인폭이 매우 크지만, 이 사건은 가격보다 권리와 현황 확인이 우선입니다. 말소기준권리는 2015.10.27. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 3,960,000,000원이고, 그 뒤의 무궁화캐피탈 근저당권과 2025.05.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 매각물건명세서는 별도로 2토지 을구 1번·2번·3번 지상권설정등기와 4토지 을구 1번 지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 배당표의 “매수인 금전 인수액 0원”과 “인수권리 없음”은 같은 뜻이 아닙니다. 금액으로 계산된 인수채무는 0원이지만, 토지에 관한 비금전적 권리 인수는 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권 소멸과 별개로 ‘토지 지상권 인수’가 남는다

2015.10.27. 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023.06.29. 설정된 무궁화캐피탈 근저당권 297,000,000원과 2025.05.19. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.04.02.에는 무궁화캐피탈의 근저당권부채권에 다수의 근질권설정이 등기되어 있으므로, 을구 9번 담보권 및 그 부수 권리의 매각 후 처리 형태도 등기부와 매각물건명세서 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 점유·임차 조사 — 본건은 117호, 조사 기재는 모두 118호

현황조사에 기재된 점유자는 2명이고 모두 전입일이 2015.10.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 두 기재 모두 점유 부분이 118호이고, 경매대상은 117호입니다. 따라서 이 두 사람의 기재를 그대로 본건 117호의 현재 임차관계로 연결해서는 안 되며, 현장과 현황조사 원문에서 호수 관계를 다시 확인해야 합니다.

③ 실거래 비교 — 숫자는 낮지만 ‘같은 면적 시세’가 아니다

신도림팰러티움 실거래는 확인되지만 본건 비교면적은 23.29㎡인 반면, 확인된 거래는 68.91㎡~84.95㎡입니다. 면적이 일치하지 않기 때문에 최근 12개월 평균 744,222,222원이나 최신 거래 836,000,000원을 본건 제117호의 직접적인 적정가치로 사용할 수 없습니다.

최근 12개월 거래 평균은 744,222,222원, 최신 거래는 2026.08. 836,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 8.3% 낮은 추세로 집계됩니다. 최저가 76,022,000원이 최근 12개월 평균의 10.2%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 면적과 이용형태가 맞지 않는 거래를 분모로 쓴 비율이므로 본건이 시세보다 89.8% 저렴하다는 의미로 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,022,000원 가정)

채권총액 4,257,000,000원 중 예상 채권자 배당은 74,253,604원, 미배당은 4,182,746,396원입니다. 배당계산상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 다만 이는 매각물건명세서에 명시된 별도등기 지상권 인수와 별개의 개념이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 구조적 리스크는 그대로다

추가 유찰 시 최저가는 60,817,600원, 48,654,080원으로 낮아지지만 토지 별도등기 지상권 인수와 구분점포 복원 문제는 가격 하락으로 없어지는 항목이 아닙니다. 따라서 이 사건에서 회차별 최저가만 낮아지는 것을 안전마진 증가로 그대로 해석하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신미림초등학교 남동측 인근이며 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 구로역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상26층, 사용승인일 2006.10.09.이며 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 사다리형 평지이며 아파트·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 북서측 약 40m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 9,694,000원/㎡.
• 현황. 제109호~제117호는 경계벽 없이 통합 사용 후 공실이며, 개별호수 낙찰 시 인접호수 소유자와 협의를 통한 원상회복 비용이 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지상권 원문 확인. 2토지 을구 1번·2번·3번과 4토지 을구 1번 지상권의 존속 내용, 범위, 이용·처분상 영향을 확인해야 합니다.
• 구분점포 독립성 확인. 제117호의 경계표지·건물번호표지·출입 구조 및 경계벽 설치 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원상회복 비용 확인. 인접호수 소유자와 협의가 필요한 구조이므로 경계벽 설치 등 원상회복 범위와 비용을 사전에 점검해야 합니다.
• 117호·118호 점유관계 대조. 현황조사 기재자 2명의 점유 부분은 모두 118호이므로, 본건 117호의 실제 점유 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 실거래 단순비교 금지. 확인된 실거래는 68.91㎡~84.95㎡이고 본건 비교면적은 23.29㎡이므로 744,222,222원 평균과 직접 비교해 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 8.3% 낮은 추세입니다. 직접 비교 가능한 점포 거래를 별도로 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
• 을구 9-1 확인. 2025.04.02. 등기된 다수의 근저당권부채권 근질권설정도 매각 후 등기 처리 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “33% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리와 물리적 독립성

이 물건의 최저가는 76,022,000원으로 감정가 232,000,000원의 약 32.8%입니다. 그러나 현재 확인되는 실거래는 본건과 면적이 맞지 않아 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 더 중요한 것은 매각물건명세서에 일부 토지의 지상권설정등기 인수가 명시되어 있다는 점과, 제109호~제117호가 경계벽 없이 통합된 뒤 공실 상태로 남아 제117호의 구조상 독립성과 원상회복 비용을 확인해야 한다는 점입니다.

배당표상 금전 인수액은 0원이지만 권리 부담 전체가 0이라는 뜻은 아닙니다. 현황조사상 점유자 2명도 모두 118호로 기재되어 본건 117호와 호수가 일치하지 않습니다. 여기에 5회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%, 최근 실거래 추세 -8.3%까지 겹칩니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 지상권의 실질 영향, 구분점포 복원 가능성, 실제 117호 점유관계의 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.