부산지방법원 2024타경1407. 영도구 청학동 ‘청학동아진펠리스’ 5층 502호 오피스텔입니다. 이 사건 권리분석의 기준점은 2020.09.04. 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 공동담보가 설정된 근저당입니다. 이후 2021년 성창열 가압류는 이미 말소됐으며, 2024년 임의경매개시결정과 천혜정의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 502호와 직접 연결되는 임차권자 천혜정은 임대차계약일 2021.03.02., 점유개시 2021.03.19., 주민등록 2021.03.22., 확정일자 2021.03.02.이고 보증금은 115,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리판정도 대항력 없음이며, 2024.03.26. 등기된 임차권 역시 말소기준 뒤 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1407 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 5층502호 (청학동,청학동아진펠리스) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 60.7759㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 · 사용승인 2020.07.03. |
| 소유자 | 주식회사아진이엔지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 139,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청십자신용협동조합 / 1,446,348,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸
말소기준권리는 2020.09.04. 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 2021.11.24. 성창열 가압류 58,126,602원은 2022.01.03. 이미 말소됐습니다. 이후 2024.03.13. 임의경매개시결정과 2024.03.26. 천혜정 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로, 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 502호는 천혜정 임차권이 핵심
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천혜정 | 건물 전유부분의 전부 | 2021.03.22 | 115,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인욱 | 301호 | 2021.07.12 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤선 | 501호 | 2021.01.04 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민정 | 702호 | 2021.02.26 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종연 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하창수 | 미상 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남도현 | 미상 | 2020.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정호 | 미상 | 2020.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 여러 호실 및 점유 부분이 미상인 전입자가 함께 확인되지만, 502호를 특정해 등기된 임차권자는 천혜정입니다. 그 밖의 301호·501호·702호 표기자는 본건 502호와 호실이 다르며, 점유 부분이 미상인 사람들은 실제 점유 호실 확인이 필요합니다. 다만 제공된 판정상 전입일이 모두 2020.09.04. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자와 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 139,300,000원으로 감정가 199,000,000원의 70%이고 1회 유찰 상태입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 함께 봐야 할 지표는 청학동아진펠리스 경매물건의 평균 유찰 횟수 3.1회입니다. 현재는 1회 유찰에 불과하며, 제공된 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 97,510,000원, 3회 유찰 시 68,257,000원입니다. 이는 어디까지나 법원 최저가 시나리오일 뿐, 실제 시장가치와의 할인폭을 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 139,300,000원 | 136,549,800원 | 1,543,450,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 97,510,000원 | 95,354,820원 | 1,584,645,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,257,000원 | 66,628,374원 | 1,613,371,626원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 139,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,750,200원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 136,549,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 139,300,000원을 가정한 배당 모델입니다. 근저당권의 채권최고액 1,680,000,000원 중 136,549,800원이 배당되고 미배당 1,543,450,200원이 남습니다. 신청채권자의 청구액도 1,446,348,079원으로 현재 매각대금만으로 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모델입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 일련번호 4-10을 업무시설(오피스텔)로 기재하고 있으며, 건물 전체에는 다세대주택과 오피스텔이 함께 있습니다.
- 입지. 부산광역시 영도구 청학동 영도구청 북서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상10층, 사용승인일 2020.07.03. 승강기·기계식주차·도시가스·소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지의 3필지 일단 부정형 토지로, 북서측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역 및 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 지적재조사사업지구에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 청학동아진펠리스는 9세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.1회입니다. 실거래 가격 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 할인 정도는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 점유 재확인. 등기된 임차권자는 천혜정이지만 현황조사에는 점유 부분이 미상인 전입자도 있습니다. 실제 502호 현재 점유자를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 소멸 확인. 천혜정의 전입일 2021.03.22. 및 임차권등기 2024.03.26.은 말소기준 2020.09.04. 뒤입니다. 매각물건명세서 최종본에서 인수되는 권리 문구가 없는지 대조해야 합니다.
- 시세 확인 필수. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 오피스텔 및 동일 건물 거래 수준을 확인해야 합니다.
- 유찰 이력 고려. 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수가 3.1회이고 현재는 1회 유찰입니다. 다음 회차 시나리오가 97,510,000원·68,257,000원까지 내려가는 만큼 현재 회차의 가격 경쟁력을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리·시설 확인. 기계식주차설비가 있는 소규모 건물인 만큼 주차 운영 상태와 공용부분 관리 상태를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.04. 근저당권이 말소기준이고, 502호 천혜정의 전입·임차권등기는 모두 후순위여서 제공된 분석과 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 115,000,000원을 별도로 떠안는 대항력 인수형 물건으로 볼 사안은 아닙니다.
다만 투자 판단의 다른 절반인 가격은 아직 확정하기 어렵습니다. 감정가 199,000,000원에서 1회 유찰돼 139,300,000원이 됐지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없고 건물 경매 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 권리는 소멸형이지만 가격 메리트는 미확인. 현재 회차에서 중요한 것은 ‘70%까지 내려왔다’가 아니라, 실제 시장에서 이 오피스텔을 얼마에 다시 팔거나 임대할 수 있는지 검증하는 일입니다.
