부산지방법원 2024타경1407. 영도구 청학동 ‘청학동아진펠리스’ 10층 1002호로, 감정평가상 해당 층을 포함한 일련번호 4~10은 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 194,000,000원, 현재 최저매각가는 95,060,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조의 핵심은 가격 하락보다 2020.09.04 설정된 청십자신용협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 전세권·주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

1002호에는 위태민의 전세금 130,000,000원 전세권과 같은 금액의 주택임차권등기가 확인됩니다. 임대차계약일은 2021.02.10, 주민등록 및 점유개시는 2021.03.12, 확정일자는 2021.02.10입니다. 모두 말소기준인 2020.09.04보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 현황조사 등에 함께 확인된 다른 전입자들도 전입일이 모두 말소기준 이후로 정리돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리

말소기준은 을구 1번 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 공동담보목록 제2020-231호가 기재돼 있습니다. 이후의 위태민 전세권 130,000,000원, 위태민 주택임차권 130,000,000원, 2024.03.13 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2021.11.24 성창열 가압류 58,126,602원은 2022.01.03 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유 관계

조사된 전입자 9명은 모두 말소기준일 2020.09.04 이후 전입입니다. 특히 본건 1002호로 특정된 위태민은 전세권 및 임차권등기가 모두 확인되지만 대항력이 없어 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 점유 부분이 미상인 일부 전입자의 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 점유 호수와 배당관계는 매각물건명세서 원본에서 최종 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 95,060,000원으로 감정가 194,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

청학동아진펠리스는 총 9세대이고 사용승인일은 2020.07.03입니다. 경매물건 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰률은 8.54%입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰됐지만, 이 통계는 오히려 응찰 수요와 환금성을 보수적으로 봐야 한다는 신호에 가깝습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)

현재 최저가 95,060,000원을 전제로 집행비용 2,111,080원을 제외한 92,948,920원이 청십자신용협동조합 근저당에 배당되고, 위태민 전세권에는 배당되지 않는 구조입니다. 총 채권 1,810,000,000원 중 92,948,920원이 배당돼 미배당액은 1,717,051,080원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 영도구 청학동 영도구청 북서측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 일련번호 4~10은 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층이며 사용승인일은 2020.07.03입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차·도시가스 설비가 돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 완경사지 3필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 지적재조사사업지구 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 880,900원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 총 9세대 소규모 건물이고 경매물건 평균 유찰 횟수 3.1회, 낙찰률 8.54%로 확인돼 재매각 수요는 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1002호 점유 확인. 위태민은 1002호 전유부분 전부에 임차권등기가 있으므로 현재 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유 부분 미상 전입자 확인. 윤종연·천혜정·하창수·남도현·신정호는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 호수와 점유관계는 확인이 필요합니다.
• 보증금 미상자 대조. 일부 전입자는 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서 및 배당요구 서류와 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 주변 오피스텔의 실제 매매가·임대가와 직접 비교해야 합니다.
• 소규모 건물 환금성. 총 9세대 규모와 평균 유찰 3.1회·낙찰률 8.54%를 감안해 낙찰 후 재매각 기간과 수요를 보수적으로 잡아야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부마감재 등을 조사하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수리비를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 공동담보목록 제2020-231호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건의 배당관계를 원본에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 49%가 곧 싼 가격은 아니다”

이 사건의 권리관계는 비교적 분명합니다. 2020.09.04 청십자신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 위태민의 전세권·주택임차권과 조사된 모든 전입일은 그 이후입니다. 현재 최저가를 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.

문제는 가격과 환금성입니다. 194,000,000원의 감정가가 두 차례 유찰돼 95,060,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 이를 검증할 최근 실거래 가격이 없습니다. 더구나 청학동아진펠리스의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰률은 8.54%입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 할인율 자체보다 실제 매매수요·임대수요와 1002호의 점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.