부산지방법원 2024타경1407. 영도구 청학동 ‘청학동아진펠리스’ 3층 301호, 전용 55.8669㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사아진이엔지이고, 2020.09.04 설정된 청십자신용협동조합 근저당권 1,680,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당 이후 접수된 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2021년 성창열의 가압류 58,126,602원은 2022.01.03 이미 말소된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 임차관계와 가격 검증의 분리입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2020.09.04보다 늦어 대항력은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 단지는 9세대 규모이고 최근 실거래 금액 자료가 확인되지 않아, 83,006,000원이 시장가격보다 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1407 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 3층301호 (청학동,청학동아진펠리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.8669㎡ |
| 소유자 | 주식회사아진이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 83,006,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,446,348,079원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.04 근저당권 · 청십자신용협동조합 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 매수인 인수 0원
말소기준은 2020.09.04 청십자신용협동조합 근저당입니다. 점유·임차관계로 확인된 9명은 모두 2020.10.28 이후 전입해 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없고, 매각가 83,006,000원을 전제로 한 배당계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 분석
보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않으므로 중복 신고를 제외할 대상은 없습니다. 확인된 실제 임차인·점유신고자는 9명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인욱 | 301호 | 2021.07.12 | 135,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤종연 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 | 2024.04.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김윤선 | 501호 | 2021.01.04 | 140,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천혜정 | 미상 | 2021.03.22 | 미상 | 2024.03.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하창수 | 미상 | 2020.10.28 | 미상 | 2024.03.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박민정 | 702호 | 2021.02.26 | 140,000,000원 | 2024.04.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남도현 | 미상 | 2020.11.06 | 미상 | 2024.04.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신정호 | 미상 | 2020.12.09 | 미상 | 2024.04.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이아름 | 미상 | 2021.07.12 | 0원 | 2024.04.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김인욱의 보증금은 135,000,000원으로 최저매각가 83,006,000원보다 크지만, 전입일이 2021.07.12로 말소기준일 2020.09.04보다 늦어 대항력 있는 임차인이 아닙니다. 따라서 이 보증금이 낙찰자에게 인수되어 실질취득가가 135,000,000원으로 고정되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 ‘저가’ 판정 불가
감정가는 242,000,000원, 현재 최저매각가는 83,006,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 대조할 수 없습니다.
확인된 경매 통계상 이 단지의 평균 유찰 횟수는 3.1회이고 낙찰률 지표는 8.54입니다. 현재 사건도 이미 3회 유찰 상태라, 유찰 횟수 자체는 단지의 기존 경매 흐름과 비슷한 범위에 들어와 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,108원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 81,111,892원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 83,006,000원에서는 집행비용 1,894,108원을 제외한 81,111,892원이 청십자신용협동조합에 배당되고, 근저당 미배당액은 1,598,888,108원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 일련번호 1-3은 다세대주택, 일련번호 4-10은 업무시설(오피스텔)이며 본건 301호의 용도는 다세대입니다.
- 입지. 부산광역시 영도구 청학동 소재 영도구청 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층, 사용승인일 2020.07.03. 승강기·기계식주차·도시가스·소화전·화재탐지·위생 및 급배수 설비가 있습니다.
- 토지. 완경사의 3필지 일단 부정형 토지이며, 북서측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역이 포함되고, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·지적재조사사업지구 등의 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 청학동아진펠리스는 9세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수가 3.1회입니다. 소규모 집합건물이라는 점을 가격 산정에 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 점유자 확인. 김인욱은 301호로 확인되지만 다른 호수 또는 점유 부분 미상 신고자가 함께 존재하므로 현장 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 신고 확인. 윤종연·천혜정·하창수·남도현·신정호 등은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 관련 서류는 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율보다 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래가격을 우선 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 청십자신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2020-231호가 기재되어 있습니다. 배당관계와 채권액의 실제 범위는 공동담보 전체 관계와 함께 확인해야 합니다.
- 미반영 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2020.09.04 청십자신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 9명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 현재 매각가 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 242,000,000원에서 3회 유찰되어 83,006,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자매력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 최근 실거래 금액이 확인되지 않고, 9세대 규모의 소규모 다세대이며, 평균 유찰 횟수도 3.1회이기 때문입니다. 결론은 권리 부담은 낮지만 가격 메리트는 미확인입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 301호의 실제 점유관계와 주변 실거래를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
