부산지방법원 2024타경1407. 부산 영도구 청학동 ‘청학동아진펠리스’ 2층 201호입니다. 감정가는 240,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 82,320,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사아진이엔지이고, 말소기준권리는 2020.09.04 설정된 청십자신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보목록 제2020-231호가 기재돼 있습니다.
말소기준 뒤에는 임차권등기, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 강병모의 임차권은 보증금 130,000,000원, 전입 2021.09.03, 확정일자 2021.08.20이며 말소기준인 2020.09.04보다 늦습니다. 현재 자료의 권리판정은 대항력 없음이고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1407 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 2층201호 (청학동,청학동아진펠리스) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태상 일련번호(1-3) 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사아진이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 82,320,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,446,348,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 규모 | 청학동아진펠리스 · 9세대 · 사용승인 2020.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2020.09.04 근저당입니다. 그보다 앞선 소유권보존 외에, 이후 확인되는 가압류·임차권·경매개시결정·압류는 매각 또는 기존 말소로 정리됩니다. 2020년과 2021년의 차정현·성창열 가압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인욱 | 301호 | 2021.07.12 | 135,000,000원 | 없음 | — |
| 윤종연 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 | 없음 | 2024.04.26 |
| 김윤선 | 501호 | 2021.01.04 | 140,000,000원 | 없음 | — |
| 천혜정 | 미상 | 2021.03.22 | 미상 | 없음 | 2024.03.21 |
| 하창수 | 미상 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 2024.03.21 |
| 박민정 | 702호 | 2021.02.26 | 140,000,000원 | 없음 | 2024.04.12 |
| 남도현 | 미상 | 2020.11.06 | 미상 | 없음 | 2024.04.01 |
| 신정호 | 미상 | 2020.12.09 | 미상 | 없음 | 2024.04.18 |
| 강병모 | 건물 전유부분 전부 | 2021.09.03 | 130,000,000원 | 없음 | 2023.09.20 |
위 전입일은 모두 말소기준일 2020.09.04보다 늦습니다. 특히 201호와 직접 연결되는 강병모는 등기부에 건물 전유부분 전부를 범위로 한 임차권이 등기돼 있고, 임대차계약일 2021.08.19, 확정일자 2021.08.20, 점유개시·주민등록일자 2021.09.03입니다. 따라서 현재 권리판정상 매수인에게 보증금 130,000,000원이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 크게 내려왔지만 실거래 비교는 불가
현재 최저가는 82,320,000원으로, 240,000,000원 감정가에서 3회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 57,624,000원, 5회 유찰 시 40,336,800원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰가율은 8.54%로 기재돼 있어 환금성과 가격 형성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 2. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 80,438,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,680,000,000원 중 80,438,240원이 배당되고, 미배당액은 1,599,561,760원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영도구청 북서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층, 사용승인일 2020.07.03. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차·도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 완경사지 3필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며 북서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 지적재조사사업지구 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 880,900원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 확인. 강병모 임차권 외에도 호수 미상 신고가 있으므로 매각물건명세서·현황조사 원본으로 대상 호수와의 관련성을 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액을 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 청십자신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2020-231호가 기재돼 있습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 9세대 규모이며 경매 평균 유찰이 3.1회입니다. 재매각 시 매수층과 금융 가능 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고, 확인된 임차권과 전입은 모두 그 이후이며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 240,000,000원에서 82,320,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없고, 이미 3회 유찰됐으며 단지 평균도 3.1회 유찰입니다.
권리는 비교적 정리됐지만, 가격은 검증이 필요한 물건. 특히 201호 실제 점유관계와 최우선변제 가능성, 공동담보, 최근 실거래를 원본으로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
