부산지방법원 2024타경1407. 청학동아진펠리스 5층 501호 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 249,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 85,407,000원입니다. 권리관계의 기준점은 2020.09.04 설정된 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유관계는 숫자가 많아 보여도 핵심은 전입 시점입니다. 확인된 8명의 전입일은 모두 2020.09.04 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음이고, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 특히 목적물인 501호에는 김윤선이 2021.01.04 전입했고 보증금은 140,000,000원으로 확인되지만, 역시 말소기준권리 이후 전입이므로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1407 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 5층501호 (청학동,청학동아진펠리스) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사아진이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 85,407,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,446,348,079원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.04 청십자신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.09.01 소유권보존 후 2020.09.04 청십자신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2021.11.24 성창열 가압류는 2022.01.03 말소됐습니다. 2023.12.18 영도구 압류와 2024.03.13 임의경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인욱 | 301호 | 2021.07.12 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 |
| 윤종연 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 | 없음 | 2024.04.26 |
| 김윤선 | 501호 | 2021.01.04 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 |
| 천혜정 | 미상 | 2021.03.22 | 미상 | 없음 | 2024.03.21 |
| 하창수 | 미상 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 2024.03.21 |
| 박민정 | 702호 | 2021.02.26 | 140,000,000원 | 없음 | 2024.04.12 |
| 남도현 | 미상 | 2020.11.06 | 미상 | 없음 | 2024.04.01 |
| 신정호 | 미상 | 2020.12.09 | 미상 | 없음 | 2024.04.18 |
③ 가격 — 감정가 할인율보다 실제 시세 확인이 우선
현재 최저매각가는 85,407,000원으로 감정가 249,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 59,784,899원, 5회 유찰 시 41,849,429원입니다. 그러나 동일 면적의 확인 가능한 실거래 가격은 제시되어 있지 않고, 대상 면적 75.9727㎡도 단지 가격통계와 면적 매칭이 되지 않았습니다.
따라서 “감정가보다 66% 낮으니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 감정가는 경매 할인율의 기준일 뿐 현재 시장가 자체가 아닙니다. 특히 청학동아진펠리스는 총 9세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.1회로 확인됩니다. 현재 3회 유찰이라는 사실도 가격을 곧바로 매력적으로 평가하기보다 환금성과 수요를 함께 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,326원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 83,469,674원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 청십자신용협동조합 채권최고액 1,680,000,000원 중 83,469,674원이 배당되고, 미배당액은 1,596,530,326원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영도구청 북서측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 다세대주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 형태이고, 대상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층이며 사용승인일은 2020.07.03입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 완경사지의 3필지 일단 부정형 토지로 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역이 포함되고 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·지적재조사사업지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 점유 확인. 목적물 501호 전입자는 김윤선으로 확인되지만 입찰 전 실제 점유상태와 명도 상대방을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 원본 비교. 실거래 비교값이 없으므로 인근 오피스텔과 동일 면적 실거래를 직접 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 소규모 환금성. 총 9세대 규모와 평균 3.1회 유찰 이력을 감안해 재매각 시 수요층을 점검해야 합니다.
- 배당 미반영 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 기계식주차. 기계식주차설비가 확인되므로 실제 사용 가능 여부와 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.09.04 청십자신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자는 전부 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 목적물 501호의 김윤선도 마찬가지이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 249,000,000원이 3회 유찰되어 85,407,000원까지 내려왔지만 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 부를 근거는 없습니다. 실거래 비교값이 없고, 9세대 규모 오피스텔에 경매 평균 유찰 3.1회라는 특성도 있습니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 물건은 할인율보다 실제 시장가와 환금성을 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
