부산지방법원 2024타경1407. 부산 영도구 청학동 ‘청학동아진펠리스’ 8층 803호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사아진이엔지이며, 2020.09.04 설정된 청십자신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,680,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 가압류는 이미 말소됐고, 2024.02.19 신정호 명의 주택임차권과 2024.03.13 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차관계입니다. 803호에 주소가 명시된 임차권자 신정호의 임대차계약일은 2020.10.20, 확정일자는 2020.10.21, 점유개시는 2020.11.14, 주민등록일자는 2020.12.09입니다. 모두 2020.09.04 말소기준권리보다 뒤입니다. 보증금은 105,000,000원이지만 자료상 대항력은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1407 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 8층803호 (청학동,청학동아진펠리스) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사아진이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 63,112,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청십자신용협동조합 / 1,446,348,079원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.04 청십자신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2020.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
등기부에서 가장 중요한 날짜는 2020.09.04입니다. 청십자신용협동조합의 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.11.24 성창열의 가압류 58,126,602원은 2022.01.03 이미 말소됐습니다. 현재 자료상 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 모두 말소기준 뒤
사건 자료에는 여러 점유자 정보가 함께 확인됩니다. 301호·501호·702호처럼 다른 호수가 적힌 경우와 점유부분이 미상인 경우가 포함돼 있으므로 이를 모두 803호의 직접 점유자로 단정해서는 안 됩니다. 다만 기재된 전입일은 모두 2020.09.04 말소기준권리보다 늦고, 각 자료의 대항력 판정도 모두 없음으로 기재돼 있습니다. 803호와 직접 연결되는 임차권등기는 신정호 명의입니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인욱 | 301호 | 135,000,000원 | 2021.07.12 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 보증승계 없음 |
| 윤종연 | 미상 | 미상 | 2021.02.26 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 보증승계 없음 |
| 김윤선 | 501호 | 140,000,000원 | 2021.01.04 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 보증승계 없음 |
| 천혜정 | 미상 | 미상 | 2021.03.22 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 보증승계 없음 |
| 하창수 | 미상 | 미상 | 2020.10.28 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 보증승계 없음 |
| 박민정 | 702호 | 140,000,000원 | 2021.02.26 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 보증승계 없음 |
| 남도현 | 미상 | 미상 | 2020.11.06 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 보증승계 없음 |
| 신정호 | 주거용 건물의 전부 | 105,000,000원 | 2020.12.09 / 2020.10.21 | 대항력 없음 | 미상 | 보증승계 없음 |
③ 가격 판단 — 63,112,000원을 곧바로 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 63,112,000원으로 감정가 184,000,000원의 약 34% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 자료에는 803호와 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
오히려 경매 통계는 환금성 점검을 요구합니다. 청학동아진펠리스의 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰률은 8.54%로 기재돼 있습니다. 본건도 이미 3회 유찰됐습니다. 권리 인수 위험이 낮다는 사실과 시장에서 잘 팔리는 자산이라는 평가는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,536,016원 |
| 2. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 61,575,984원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,536,016원을 제외한 61,575,984원이 청십자신용협동조합 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,618,424,016원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 청학동 소재 영도구청 북서측 인근. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 일련번호 4-10은 업무시설(오피스텔)로 이용됩니다. 본건 용도 역시 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 사용승인일은 2020.07.03입니다. 승강기·기계식주차·도시가스·급배수·소화전설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 완경사의 3필지 일단 부정형 토지로, 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 북서측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역 및 제2종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 지적재조사사업지구 등이 기재돼 있습니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 803호 점유자 확인. 사건 자료에는 다른 호수와 점유부분 미상 점유자가 함께 등장합니다. 실제 803호의 현재 점유관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 신정호 임차권 재확인. 보증금 105,000,000원, 계약일 2020.10.20, 확정일자 2020.10.21, 점유개시 2020.11.14, 주민등록 2020.12.09, 임차권등기 2024.02.19의 순서를 말소기준일 2020.09.04와 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 3회 유찰 상태이므로 가격 하락폭 자체보다 현장 상태, 점유, 환금성 등 반복 유찰의 원인을 확인하는 것이 우선입니다.
- 실거래 직접 대조. 직접 비교 가능한 최신 실거래가가 확인되지 않아 63,112,000원을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 가정에서는 매수인 인수액이 0원이지만, 실제 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020.09.04 청십자신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 803호 신정호의 임차관계와 임차권등기는 그 뒤입니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단에서 더 무거운 숫자는 3회 유찰입니다. 최저가는 63,112,000원까지 내려왔지만 직접 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없고, 단지 경매 통계에서도 평균 유찰 3.1회가 확인됩니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증”입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 저가 매수로 단정할 사건은 아닙니다.
