부산지방법원 2024타경1407. 청학동아진펠리스 7층 701호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사아진이엔지이고, 2020.09.04 청십자신용협동조합이 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2024.03.13 같은 청십자신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 청구금액은 1,446,348,079원입니다.
701호에는 하창수의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차계약일은 2020.10.20, 전입·확정일자는 2020.10.28, 점유개시일은 2020.11.20이며 보증금은 140,000,000원입니다. 그러나 말소기준권리인 2020.09.04 근저당보다 모두 늦습니다. 따라서 이 임차권은 경매에서 후순위로 소멸하고, 제공된 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1407 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 7층701호 (청학동,청학동아진펠리스) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사아진이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 87,122,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청십자신용협동조합 / 1,446,348,079원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.04 근저당권 · 청십자신용협동조합 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 701호 임차권도 말소기준보다 늦다
말소기준은 2020.09.04 청십자신용협동조합 근저당입니다. 2021.11.24 성창열의 가압류 58,126,602원은 2022.01.03 이미 말소됐습니다. 2024.03.13 임의경매개시결정과 2024.07.10 하창수의 주택임차권등기도 말소기준보다 뒤에 있습니다. 특히 하창수는 임차권등기 자체보다 앞선 2020.10.28에 전입·확정일자를 갖췄지만, 그 날짜 역시 말소기준보다 늦어 선순위 대항력은 없습니다.
임차인·점유 관계
701호에 직접 특정되는 임차권자는 하창수입니다. 현황조사에는 다른 호실 또는 호실이 특정되지 않은 전입자도 함께 확인되므로, 701호와의 실제 점유 관계는 구분해서 봐야 합니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.09.04 이후입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인욱 | 301호 | 2021.07.12 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종연 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤선 | 501호 | 2021.01.04 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천혜정 | 미상 | 2021.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민정 | 702호 | 2021.02.26 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남도현 | 미상 | 2020.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정호 | 미상 | 2020.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하창수 | 건물 전유부분 전부 | 2020.10.28 | 140,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
하창수는 2020.10.28 확정일자와 전입일을 갖고 2024.07.10 임차권등기를 마쳤지만, 말소기준권리 2020.09.04보다 후순위입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 87,122,000원으로 감정가 254,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 상태이고, 청학동아진펠리스 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다.
다만 이 사건에는 금액으로 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실만으로 최저가가 최근 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다. 권리상 인수액이 0원이므로 실질취득금액은 권리 기준으로 현재 최저가와 같지만, 그 87,122,000원 자체가 시장가격보다 싼지는 별도 검증이 필요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 87,122,000원 | 85,153,804원 | 1,594,846,196원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 60,985,399원 | 59,487,662원 | 1,620,512,338원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 42,689,779원 | 41,521,363원 | 1,638,478,637원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 87,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,968,196원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 85,153,804원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 2.3%로 추정된 값입니다. 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 1,680,000,000원을 기준으로 하며, 현재 회차에서는 1,594,846,196원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 업무시설인 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 사용승인일은 2020.07.03입니다.
- 입지. 부산광역시 영도구 청학동 소재 영도구청 북서측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 완경사지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 880,900원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 지적재조사사업지구 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 청학동아진펠리스는 9세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 실거래 금액 비교가 어려운 만큼 실제 매수수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 하창수 임차권 재확인. 보증금 140,000,000원, 전입·확정일 2020.10.28, 점유개시 2020.11.20, 임차권등기 2024.07.10이 말소기준 2020.09.04보다 후순위인지 원본 서류로 최종 대조하세요.
- 점유 호실 구분. 301호·501호·702호로 특정된 전입자와 점유 부분이 미상인 전입자를 701호 실제 점유자와 구분해 현황을 확인하세요.
- ‘감정가 대비 할인’과 ‘시세 대비 할인’을 구별. 현재 87,122,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 청십자신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2020-231호가 기재돼 있으므로 실제 채무·배당관계는 원본 배당표와 함께 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부마감재 등은 조사하지 못한 상태이므로 현장 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용이 있는지 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 최종 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 확인됐지만 “싼 가격”은 아직 확인되지 않았다
이 물건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2020.09.04 청십자신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 701호 하창수의 전입·확정일자와 임차권등기는 그보다 늦습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 3회 유찰되어 최저가가 87,122,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없습니다. 청학동아진펠리스 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.1회인 만큼, 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 착각하기보다 실제 거래 가능 가격과 환금성을 먼저 확인하는 사건입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 검증 필요입니다.
