부산지방법원 2024타경1407. 청학동아진펠리스 8층 801호 오피스텔입니다. 감정가는 257,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 88,151,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2020.09.04. 청십자신용협동조합 근저당권 1,680,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 남봄의 전세권 130,000,000원과 2024.03.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 권리 구조만 보면 매수인이 떠안도록 계산된 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리 말소 여부와 별개로 점유관계 확인이 중요합니다. 현황조사 등에 등장하는 이름 가운데 301호·501호·702호로 특정된 사람도 있고, 호수가 미상인 신고도 다수 포함되어 있습니다. 특히 남봄은 매각물건명세서에 주거용으로 나타나지만 전입신고일이 확인되지 않아 임차인으로서의 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1407 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 8층801호 (청학동,청학동아진펠리스) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 전용면적 | 75.9727㎡ |
| 소유자 | 주식회사아진이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 88,151,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 청구액 | 1,446,348,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.09.04. 접수된 청십자신용협동조합의 근저당권입니다. 남봄의 전세권은 2020.11.06. 설정되어 말소기준보다 뒤에 있고, 등기상 매각으로 소멸합니다. 성창열의 가압류 58,126,602원은 2021.11.24. 등기되었다가 2022.01.03. 말소됐습니다. 2024.03.13. 청십자 신용협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — ‘801호 직접 점유자’ 확인이 핵심
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인욱 | 301호 | 2021.07.12 | 135,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종연 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤선 | 501호 | 2021.01.04 | 140,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 천혜정 | 미상 | 2021.03.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하창수 | 미상 | 2020.10.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민정 | 702호 | 2021.02.26 | 140,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남도현 | 미상 | 2020.11.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신정호 | 미상 | 2020.12.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남봄 | 주거 | 미상 | 전세권 130,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김인욱·윤종연·김윤선·천혜정·하창수·박민정·남도현·신정호의 전입신고일은 모두 2020.09.04. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 남봄은 전입신고일이 확인되지 않아 임차인으로서의 대항력을 단정할 수 없습니다. 다만 등기된 전세권 자체는 2020.11.06. 설정되어 말소기준 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다
감정가 257,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 88,151,000원입니다. 현재 회차 표시는 감정가의 34%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 61,705,699원, 다시 유찰되면 43,193,989원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 88,151,000원 | 86,164,282원 | 1,723,835,718원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 61,705,699원 | 60,194,996원 | 1,749,805,004원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 43,193,989원 | 42,016,497원 | 1,767,983,503원 | 0원 |
청학동아진펠리스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 현재 3회 유찰은 이 평균과 비슷한 구간입니다. 다만 감정가에서 크게 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인을 뜻할 뿐, 곧바로 실거래 시세 대비 저가라는 의미는 아닙니다. 입찰 판단은 실제 801호와 비교 가능한 오피스텔 거래가격을 별도로 대조하는 방식이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,986,718원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 86,164,282원 |
| 2. 전세권 · 남봄 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 미배당은 1,723,835,718원입니다. 청십자신용협동조합 근저당만으로도 매각대금이 소진되어 남봄 전세권 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태상 일련번호 4-10은 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 영도구청 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 사용승인일은 2020.07.03.입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있고 완경사의 부정형 토지입니다. 공시지가는 880,900원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 801호 점유자를 특정. 301호·501호·702호로 명시된 신고와 호수 미상 신고를 분리하고, 실제 801호 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 남봄의 점유 여부 확인. 전세권은 매각으로 소멸하지만 전입신고일이 확인되지 않아 임차인으로서 대항력은 가능·미상입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 88,151,000원, 감정가의 34%이지만 감정가 대비 하락만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 않습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 61,705,699원, 5회 유찰 시 43,193,989원으로 내려가는 구조와 점유 리스크를 함께 비교합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차 채권자 미배당은 1,723,835,718원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유와 가격 검증
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2020.09.04. 청십자신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 남봄 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 현재 최저가 88,151,000원이 감정가의 34%까지 내려왔다고 해서 곧바로 “싸다”는 결론으로 가면 안 됩니다. 이 사건에서는 여러 호수의 점유 신고와 호수 미상 신고가 섞여 있고 남봄의 임차인 대항력도 판정이 완결되지 않았습니다. 등기 인수는 낮지만, 801호 실제 점유관계 확인은 반드시 필요합니다. 따라서 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 명도는 확인 후 판단입니다.
