부산지방법원 2024타경1407. 부산 영도구 청학동아진펠리스 7층 702호 오피스텔입니다. 감정가는 203,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 69,629,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.09.04 설정된 청십자신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보목록 제2020-231호가 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 박민정의 주택임차권은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순히 ‘감정가 대비 많이 내려왔다’는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 부동산 시세 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 청학동아진펠리스는 총 9세대, 2020.07.03 사용승인된 건물입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.1회로 현재 회차와 비슷합니다. 따라서 권리상 인수액 0원과 별개로, 실제 시장가 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1407 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 7층702호 (청학동,청학동아진펠리스) |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 대상면적 60.7759㎡ |
| 소유자 | 주식회사아진이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 69,629,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,446,348,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2020.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.04 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 채무자는 주식회사아진이엔지입니다. 2021.11.24 성창열의 가압류 58,126,602원이 등기되었으나 2021.12.30 집행취소결정에 따라 2022.01.03 말소됐습니다. 2024.03.13에는 청십자 신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.04.14 박민정의 주택임차권이 등기됐습니다. 이 임차권의 임대차계약일은 2021.02.25, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.02.26으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 702호 확인이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인욱 | 301호 | 2021.07.12 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종연 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤선 | 501호 | 2021.01.04 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천혜정 | 미상 | 2021.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하창수 | 미상 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남도현 | 미상 | 2020.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정호 | 미상 | 2020.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민정 | 건물 전유부분 전부 | 2021.02.26 | 115,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
702호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 박민정입니다. 보증금은 115,000,000원이고, 임대차계약일은 2021.02.25, 전입·점유개시·확정일자는 2021.02.26입니다. 말소기준인 2020.09.04보다 늦기 때문에 대항력은 없으며, 임차권등기도 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 69,629,000원으로 감정가 203,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 시세 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없습니다. 최신 낙찰 관련 일자는 2026.06.17로 기재되어 있지만 낙찰금액은 확인되지 않으며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지, 비슷한지, 오히려 높은지는 주변 오피스텔과 같은 건물의 실제 거래·매물 수준을 별도로 확인해야 합니다. 특히 오피스텔은 아파트와 가격 형성 방식이 달라 감정가 대비 낙폭 자체를 시세 할인으로 그대로 해석하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,653,322원 |
| 2. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 67,975,678원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,680,000,000원 중 67,975,678원만 배당되는 시나리오이며 미배당은 1,612,024,322원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 일련번호 4-10은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 본건 용도도 오피스텔입니다.
- 입지. 영도구청 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층, 사용승인일 2020.07.03이며 승강기·기계식주차·도시가스·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 완경사지 3필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 지적재조사사업지구 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 702호 실제 점유자 확인. 박민정 임차권은 702호와 직접 연결되지만, 조사자료에는 다른 호수와 점유부분 미상 인원도 함께 있습니다. 현황조사·매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 금액 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 오피스텔 거래·매물을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2020-231호가 기재되어 있으므로 배당관계 원본을 확인하는 것이 안전합니다.
- 임차권 관계. 박민정 보증금 115,000,000원, 전입·점유개시·확정일 2021.02.26, 임차권등기 2025.04.14의 선후관계를 원본으로 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서 근저당 미배당액이 1,612,024,322원에 이르므로 채권 전액 변제와는 거리가 큽니다. 다만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·점유 확인이 남는다
이 사건의 등기 순위 자체는 비교적 명확합니다. 2020.09.04 청십자신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 박민정의 임차권등기를 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸해 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 세 차례 유찰됐다는 사실만으로 현재 69,629,000원이 싼 가격이라고 결론내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 오피스텔이라는 용도에 더해 조사자료상 점유부분이 서로 다른 임차 정보가 섞여 있기 때문입니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 702호 실제 점유관계는 반드시 재확인. 이 세 가지가 입찰 전 핵심입니다.
