부산지방법원 2024타경1407. 부산 영도구 청학동 청학동아진펠리스 3층 303호의 다세대 물건입니다. 감정가는 158,000,000원, 현재 최저매각가는 54,194,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2020년 9월 4일 설정된 청십자신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2020-231호로 설정돼 있습니다.
권리의 핵심은 임차관계보다 말소기준 시점입니다. 조사된 전입일 가운데 가장 빠른 것은 2020.10.28.로, 말소기준일인 2020.09.04.보다 늦습니다. 각 조사건의 대항력 판단도 모두 대항력 없음으로 정리돼 있고, 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 일부 조사건은 보증금이 확인되지 않았다는 주의사항이 있으므로, ‘인수 0원’과 별개로 매각물건명세서와 현황조사의 최종 내용은 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1407 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 3층303호 (청학동,청학동아진펠리스) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 36.4034㎡ |
| 소유자 | 주식회사아진이엔지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 · 사용승인 2020.07.03 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 54,194,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,446,348,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차·점유
말소기준은 2020.09.04. 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2021년 성창열 가압류가 있었으나 2022.01.03. 말소됐고, 2024.03.13. 이 사건 임의경매가 개시됐습니다. 윤종연의 주택임차권은 2024.04.25. 등기됐으며 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.02.26.입니다. 역시 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
② 임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 미상 항목 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인욱 | 301호 | 2021.07.12 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤선 | 501호 | 2021.01.04 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천혜정 | 미상 | 2021.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하창수 | 미상 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민정 | 702호 | 2021.02.26 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남도현 | 미상 | 2020.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정호 | 미상 | 2020.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종연 | 전유부분 전부 | 2021.02.26 | 105,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤병권 | 주거 | 2021.02.26 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 9건 모두 전입일이 말소기준일보다 늦고, 제공된 권리판정도 대항력 없음입니다. 윤종연은 전유부분 전부에 관해 보증금 105,000,000원의 임차권등기가 있으나 임대차계약·전입·점유·확정일자가 모두 2021.02.26.로 말소기준보다 뒤입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 조사건은 없어 보증금 중복 합산 문제도 없습니다.
③ 가격 — 34.3%라고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 54,194,000원으로 감정가 158,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격추세 자료가 확인되지 않으므로 이 비율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서 확인되는 것은 반복 유찰입니다. 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 청학동아진펠리스의 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실제 매수 수요와 환금성을 먼저 확인해야 하는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,492원 |
| 을구 1번 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 52,818,508원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 1,627,181,492원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가 이용상태는 일련번호 1-3이 다세대주택, 일련번호 4-10이 업무시설(오피스텔)입니다.
- 위치. 부산광역시 영도구 청학동 소재 영도구청 북서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층, 사용승인일 2020.07.03. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 완경사지의 3필지 일단 부정형 토지이며 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 880,900원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 지적재조사사업지구 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고, 36.4034㎡ 전후의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차·점유 원본 대조. 대항력은 모두 없음으로 판정됐지만 보증금 미상 주의가 남는 조사건이 있으므로 점유부분과 배당요구 내용을 최종 확인해야 합니다.
- 윤종연 임차권. 전유부분 전부, 보증금 105,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.02.26.로 등기돼 있으므로 말소기준 2020.09.04.와의 선후관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 공동담보. 청십자신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2020-231호이므로 전체 공동담보 구조와 실제 채권잔액을 확인하는 것이 좋습니다.
- 반복 유찰. 현재 3회 유찰, 단지 경매 평균 3.1회입니다. 추가 유찰 시 가격은 37,935,800원·26,555,060원으로 내려가지만 환금성도 함께 점검해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·환금성을 봐야 한다
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2020.09.04. 청십자신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차·점유 전입은 모두 그 이후이며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금을 별도로 떠안는 구조로 보이지는 않습니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 158,000,000원에서 3회 유찰돼 54,194,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 단지 경매 평균 유찰도 3.1회이고, 일부 임차·점유 조사에는 보증금 미상 주의가 남아 있습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요. 이 사건은 할인율 자체보다 실제 거래가격과 환금성, 최종 점유관계를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
