인천지방법원 2024타경559978. 인천 옹진군 영흥면 외리의 새림빌리지 에이동 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 175,000,000원이고 1회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 122,500,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사새림건설이며, 남동신용협동조합이 2024.04.30 설정한 채권최고액 1,272,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 한성덕·유영길·한서연의 근저당권, 박명선의 가압류, 국의 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 황윤찬·이규성 역시 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 배당관계의 세부 순위는 원본 서류 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥남로 453-1, 에이동 2층201호 (새림빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.14㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사새림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동신용협동조합 / 724,453,709원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.30 남동신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.05.17 설정된 한성덕·유영길·한서연의 후순위 근저당권과 2024.09.20 박명선 가압류, 2026.04.13 국 압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황윤찬 | 2024.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이규성 | 2024.07.26 | 미상 | 2024.12.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 이규성의 전입은 2024.07.26, 황윤찬의 전입은 2024.09.04로 말소기준일 2024.04.30보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 이규성은 2024.12.02 배당요구를 했으며, 보증금·확정일자는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 122,500,000원 vs 최근12개월 평균 195,000,000원
면적이 매칭된 새림빌리지 실거래는 2024.05~2024.06에 총 4건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 190,000,000원이며, 현재 최저가이자 실질취득금액인 122,500,000원은 최근 12개월 평균의 62.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 51.0㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2024.06 | 51.0㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2024.05 | 51.0㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.05 | 51.0㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 195,000,000원 |
실거래 범위는 190,000,000원~200,000,000원이고 최신 거래는 190,000,000원입니다. 감정가 175,000,000원도 실거래 범위 아래이며, 1회 유찰된 현재 실질취득금액 122,500,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 모두 낮습니다. 다만 확인된 거래가 2024.05~2024.06에 집중되어 있으므로, 가격만 보고 절차 리스크를 가볍게 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 근저당 · 남동신용협동조합 | 1,272,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 근저당 · 한성덕 | 117,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 유영길 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 한성덕 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 유영길 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 한서연 | 65,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 박명선 | 20,105,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,682,105,000원 중 예상배당은 119,985,000원이며, 미배당액은 1,562,120,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 이 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)이며, 새림빌리지는 2024.03.18 준공된 것으로 확인됩니다.
- 입지. 영흥보건지소 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 석재붙임 등 마감, 샤시창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 답, 토지면적은 382.0㎡이고 공시지가는 221,100원/㎡입니다. 감정평가상 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 진입 도로를 통하여 남동측 포장도로와 연결됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건이므로, 응찰 전 발급 가능 여부와 제출 절차를 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 황윤찬·이규성 모두 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 배당표의 세금 변수. 2026.04.13 국 압류가 등기되어 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 인수액이 0원이므로 실질취득금액은 현재 최저가 122,500,000원입니다. 이를 최근 12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 190,000,000원에 비교하는 것이 핵심입니다.
- 토지 상태 확인. 감정평가상 공동주택 건부지로 이용 중이지만 지목은 답이고, 2022.05.18 공동주택 신축 목적의 전용허가가 이루어진 토지입니다.
맺으며 — “권리보다 농취증이 더 중요하다”
이 사건은 말소기준이 명확하고, 두 임차인의 전입이 모두 말소기준보다 늦어 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 현재 최저가 122,500,000원도 최근 12개월 실거래 평균 195,000,000원의 62.8%로 가격상 낮습니다. 따라서 단순히 등기와 시세만 보면 매력적인 편입니다.
하지만 이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 할인율이 아닙니다. 농지취득자격증명 제출 요건입니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는다는 조건이 명시되어 있기 때문입니다. 토지는 현재 공동주택 건부지로 이용되고 2022.05.18 공동주택 신축 목적의 전용허가도 이루어졌지만, 지목은 답입니다. 권리는 단순하고 가격은 낮지만, 농취증 발급·제출 가능성을 확인한 뒤에야 가격 메리트가 의미를 갖는 사건입니다.
