인천지방법원 2024타경559978. 인천 옹진군 영흥면 영흥남로 453-1의 새림빌리지 에이동 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 1.79억원이고 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 1.253억원입니다. 권리분석의 출발점은 2024.04.30 설정된 남동신용협동조합 근저당권이며, 이후의 근저당·압류·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 현재 회차는 상당히 낮습니다. 비교 가능한 최근 실거래는 2024.05의 전용 48.14㎡ 4층 2억원 1건으로, 최근 12개월 평균도 2억원입니다. 현재 최저가 1.253억원은 이 거래가의 62.6% 수준입니다. 다만 이 물건은 임차인 보증금이 미상이고, 토지 관련 비고에 농지취득자격증명 제출 요함이 있어 가격 이점만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥남로 453-1, 에이동 4층401호 (새림빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.14㎡ |
| 소유자 | 주식회사새림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동신용협동조합 / 724,453,709원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 등기 확인일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024.04.30 설정된 남동신용협동조합의 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,272,000,000원이고, 그 이후 설정된 한성덕·유영길·한서연의 근저당권들과 갑구 3번 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 조사 — 대항력은 없지만 보증금은 반드시 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황윤찬 | 2024.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| 이규성 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.12.02 배당요구 · 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
두 임차인 모두 말소기준권리인 2024.04.30 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 미상이고, 이규성은 2024.12.02 배당요구를 했습니다. 따라서 보증금 자체와 배당 관련 내용을 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다. 현재 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 62.6%
새림빌리지(707-68)는 6세대, 준공일은 2023.11.13이며 비교 대상은 전용 48.14㎡입니다. 확인된 실거래는 2024.05 4층 200,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 200,000,000원, 최신 거래도 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 48.14㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 평균 | 48.14㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저매각가 125,300,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 62.6%입니다. 확인된 최신 거래도 2억원이므로, 현재 회차는 가격 측면에서 시세 대비 할인 폭이 분명한 구간입니다. 다만 거래 표본이 1건이어서 개별 호수의 상태와 실제 시장성을 별도로 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,554,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남동신용협동조합 | 1,272,000,000원 | 122,745,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 한성덕 | 117,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 유영길 | 78,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 한성덕 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 3번 근저당권 · 유영길 | 65,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당권 · 한서연 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 채권총액은 1,662,000,000원, 총 배당액은 122,745,800원, 미배당액은 1,539,254,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영흥보건지소 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재합니다.
- 토지·지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되며, 지목은 답, 토지이용상황은 주거나지, 토지면적은 382.0㎡입니다.
- 도로·형상. 부정형의 평지이고 소로한면에 접하며, 본건 토지는 진입 도로를 통하여 남동측 포장도로와 연결됩니다.
- 건물 상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위반건축물 사항은 없습니다. 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 단지 규모가 6세대이고 확인된 실거래는 1건이므로, 62.6%라는 가격 메리트와 별개로 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 제출 요함. 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환 조건이 명시되어 있으므로 자격과 제출 가능 여부를 먼저 확인하세요.
- 임차인 보증금. 황윤찬·이규성 모두 보증금 미상. 대항력은 없지만 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 125,300,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 62.6%입니다. 현재 회차의 가격 메리트가 핵심입니다.
- 유찰 시나리오. 현재까지 1회 유찰이고, 시나리오상 2회 유찰 시 87,710,000원, 3회 유찰 시 61,396,999원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본과 농지취득자격증명 관련 절차를 최종 대조하세요.
맺으며 — “싸지만, 절차를 먼저 확인해야 한다”
이 물건의 핵심은 가격입니다. 감정가 179,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 125,300,000원까지 내려왔고, 확인된 최근 실거래 2억원 대비 62.6%입니다. 권리상으로도 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순한 ‘저가 매수’로 끝내면 안 됩니다. 임차인 2명의 보증금이 미상이고, 무엇보다 농지취득자격증명 제출 요함이 명시되어 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적, 권리는 인수 0원, 그러나 자격증명과 임차 관련 보완 확인이 선행되어야 하는 물건”입니다.
