인천지방법원 2024타경559978. 영흥면 외리 새림빌리지 비동 2층 201호의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사새림건설이고, 2024.04.30 남동신용협동조합의 채권최고액 1,272,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2024.05.17 한성덕·유영길·한서연의 근저당권들이 설정됐고, 2024.09.13 남동신용협동조합의 임의경매개시결정, 2026.04.13 국가의 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리관계상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
점유관계에는 이규성, 황윤찬 두 사람이 확인됩니다. 전입일은 각각 2024.07.26, 2024.09.04로 모두 말소기준일 2024.04.30보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 말소기준권리에 대항할 수 없고, 계산상 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이규성은 2024.12.02 배당요구를 했으므로 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 원문 서류로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥남로 453-1, 비동 2층201호 (새림빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사새림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동신용협동조합 / 724,453,709원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 토지 | 지목 답 · 면적 382.0㎡ · 공시지가 231,700원/㎡ · 계획관리지역 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 인수 0원
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이규성 | 2024.07.26 | 2024.12.02 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 황윤찬 | 2024.09.04 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 2명입니다. 둘 다 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다. 특히 이규성은 배당요구가 접수되어 있어 배당표가 확정될 때 채권자 배당액에 변동을 줄 수 있습니다.
② 시세 비교 — 64.8%지만 표본은 단 1건
새림빌리지(707-68)는 총 6세대, 사용승인일은 2023.11.13입니다. 비교 가능한 거래는 전용 48.14㎡, 4층의 2024.05 거래 200,000,000원 1건입니다. 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래 역시 모두 200,000,000원이며, 현재 최저가 129,500,000원은 그 가격의 64.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 48.14㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 최저가와 같은 129,500,000원입니다. 확인된 실거래 200,000,000원보다 70,500,000원 낮은 수준이지만, 거래 표본이 단 한 건이라 이를 곧바로 확정 시세로 보기에는 제한이 큽니다. 특히 본건의 대상 면적은 51.0㎡이고 비교 거래는 48.14㎡이므로, 실제 응찰가는 개별 호수의 상태·층·접근성까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 남동신용협동조합 | 1,272,000,000원 | 126,887,000원 |
| 2. 근저당 · 한성덕 | 117,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 유영길 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 한성덕 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 유영길 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 한서연 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 129,500,000원 가정에서 집행비용 2,613,000원을 제외한 126,887,000원이 선순위 남동신용협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 1,662,000,000원 대비 미배당액은 1,535,113,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 1,535,113,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 1,573,381,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 1,600,087,191원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 채권자 미배당액은 현재 1,535,113,000원에서 2회 유찰 시 1,573,381,700원, 3회 유찰 시 1,600,087,191원으로 커집니다. 신청채권자 남동신용협동조합 역시 각 회차에서 청구액 724,453,709원을 전액 회수하지 못하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영흥보건지소 북동측 인근이며, 주위에는 단독주택·농경지·임야·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 4층 건물 2개동 내 9개호로, 외벽은 석재붙임 등 마감이고 승강기·난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고, 진입도로를 통해 남동측 소로폭 포장도로와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·성장관리권역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 환금성. 비교 단지는 6세대 규모이고 확인된 실거래도 1건이어서, 가격 통계의 표본이 작습니다. 주변 역시 단독주택·농경지·임야가 혼재해 매도 시 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않는 조건이므로, 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 이규성·황윤찬 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 및 실제 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 200,000,000원 거래는 1건뿐입니다. 현재 최저가가 64.8%라는 숫자만으로 시장가치를 확정하지 말고 인근 유사 다세대의 현재 매물을 함께 비교해야 합니다.
- 토지 경계. 감정평가서상 위치·경계는 지적공부와 목측으로 개략 확인됐고 정확한 경계 확인에는 측량이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 절차조건을 먼저 통과해야 한다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.04.30 남동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명의 전입일은 모두 그 이후여서 대항력 인수는 없으며 실질취득액은 현재 최저가 129,500,000원입니다. 확인된 실거래 200,000,000원과 비교하면 64.8% 수준이지만, 표본이 단 1건이라는 점 때문에 가격만으로 높은 확신을 주기는 어렵습니다.
무엇보다 본건의 결정적인 체크포인트는 농지취득자격증명입니다. 공동주택 신축 목적의 전용허가 이력이 확인되더라도, 매각조건에 증명서 제출과 미제출 시 보증금 미반환이 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 깨끗하고 가격 격차도 있지만, 농취증 발급 가능성과 제한적인 실거래 표본을 해소한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
