인천지방법원 2024타경559978. 영흥면 외리 새림빌리지 비동 2층 202호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사새림건설이고, 말소기준권리는 2024.04.30 설정된 남동신용협동조합 채권최고액 1,272,000,000원 근저당권입니다. 이후 2024.05.17 한성덕·유영길·한서연 명의의 근저당권들이 설정됐고, 2024.09.13 남동신용협동조합의 임의경매개시결정, 2026.04.13 국의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 관계도 매수인 인수 측면에서는 비교적 명확합니다. 황윤찬은 2024.09.04, 이규성은 2024.07.26 전입으로 모두 2024.04.30 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고, 이규성은 2024.12.02 배당요구를 했으므로 배당 관련 세부 내용은 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559978 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥남로 453-1, 비동 2층202호 (새림빌리지) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사새림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 724,453,709원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 |
| 토지 | 지목 답 · 382.0㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(주거형) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.30 남동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,272,000,000원이고 공동담보목록 제2024-618호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 한성덕·유영길·한서연의 근저당권과 경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 — 실제 점유자 2명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황윤찬 | 2024.09.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이규성 | 2024.07.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 | 승계 없음 |
황윤찬과 이규성의 전입일은 모두 말소기준권리인 2024.04.30보다 늦어 대항력이 없습니다. 이규성은 2024.12.02 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금은 확인되지 않았습니다. 황윤찬도 보증금이 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유자 2명이며, 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다.
③ 가격 비교 — 64.8%지만 표본은 1건
제공된 새림빌리지 실거래는 2024.05 전용 48.14㎡, 4층, 200,000,000원 한 건입니다. 최근12개월 평균도 200,000,000원, 최신 거래도 200,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가 129,500,000원은 이 기준의 64.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 48.14㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 51.0㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
수치만 보면 감정가 185,000,000원도 실거래 200,000,000원보다 낮고, 1회 유찰된 최저가는 129,500,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 새림빌리지(707-68)의 총 세대수도 6세대입니다. 따라서 64.8%라는 비율 자체는 분명한 할인 수치지만, 이 한 건만으로 환금가격을 단정하기보다는 실제 개별 호수 상태와 추가 거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 남동신용협동조합 근저당 | 1,272,000,000원 | 126,887,000원 |
| 2. 한성덕 근저당 | 117,000,000원 | 0원 |
| 3. 유영길 근저당 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 한성덕 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 유영길 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 한서연 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 129,500,000원 중 집행비용 2,613,000원을 제외한 126,887,000원이 남동신용협동조합에 배당되는 계산입니다. 전체 채권액 1,662,000,000원 중 예상 배당액은 126,887,000원이고 미배당액은 1,535,113,000원입니다. 후순위 채권이 미배당되더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 1,535,113,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 1,573,381,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 1,600,087,191원 | 0원 |
현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당 규모가 커지는 것과 매수인의 인수 부담은 별개의 문제입니다. 다만 낙찰가가 낮아지는 것만으로 농지취득자격증명 제출 조건이나 점유·명도 확인이 없어지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 2개동 내 9개호로 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 영흥보건지소 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지선버스 정류장이 소재합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 지목은 답, 면적은 382.0㎡, 공시지가는 231,700원/㎡입니다.
- 도로. 진입 도로를 통해 남동측 포장도로와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 확인. 새림빌리지(707-68)는 총 6세대이고 제공된 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단은 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각물건명세서에 제출 요함이 명시돼 있고, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 전용허가 확인. 2026.06.22 영흥면 사실조회 회신에 따르면 외리 707-72 토지는 2022.05.18 공동주택 신축 목적으로 전용허가가 이루어졌습니다.
- 점유자 확인. 황윤찬·이규성 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 이규성은 2024.12.02 배당요구를 했으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 표본 확인. 최저가는 제공된 최근 시세의 64.8%지만 실거래 표본은 1건뿐입니다. 해당 호수와 유사한 면적·층의 추가 거래를 확인하는 편이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 남동신용협동조합을 포함한 근저당권들에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당 구조는 해당 공동담보관계와 함께 원본을 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 감정요항표에는 토지의 정확한 경계 확인은 측량을 요한다고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·영흥면 사실조회 회신과 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 농취증이 입찰의 문턱
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2024.04.30 남동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당권·경매개시결정·압류는 소멸합니다. 황윤찬과 이규성도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없으며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 129,500,000원이 제공된 최근 실거래 200,000,000원의 64.8%로 낮게 형성돼 있습니다. 그러나 이 비교의 실거래 표본은 1건뿐입니다. 더 중요한 것은 토지 지목이 답이고, 매각물건명세서에 농지취득자격증명 제출 및 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있다는 점입니다. 2022.05.18 공동주택 신축 목적의 전용허가 사실까지 함께 확인해, 실제 발급·제출 가능성을 먼저 확정해야 합니다. 이 물건은 권리상 인수는 0원, 가격은 할인 구간이지만 절차 확인 없이는 입찰하기 어려운 다세대입니다.
