인천지방법원 2024타경559978. 영흥면 외리 707-72 새림빌리지 비동 3층 302호입니다. 사건 용도 표기는 창고지만, 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)이며, 새림빌리지는 2024.03.18. 사용승인된 6세대 규모로 제시돼 있습니다. 권리관계의 출발점은 2024.04.30. 설정된 남동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,272,000,000원이고 공동담보목록 제2024-618호가 기재돼 있습니다.

이후 2024.05.17. 한성덕·유영길·한서연 명의의 후순위 근저당권들이 추가됐고, 2024.09.13. 남동신용협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 2026.04.13.에는 인천세무서장을 처분청으로 하는 국의 압류가 추가됐지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인도 대항력 없음

말소기준권리는 2024.04.30. 남동신용협동조합 근저당권입니다. 임차인 황윤찬의 전입일은 2024.09.04., 이규성의 전입일은 2024.07.26.로 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 이규성은 2024.12.02. 배당요구를 했고, 황윤찬은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 두 사람의 보증금은 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서에서 추가 확인해야 하지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 구조는 아닙니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

② 시세 비교 — 실질취득 132,300,000원, 거래 표본보다 낮다

새림빌리지 전용 51.0㎡의 비교 거래는 2024.05~06에 4건입니다. 거래가는 190,000,000원과 200,000,000원이고 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 2024.06. 190,000,000원입니다. 현재 최저가 132,300,000원은 최근 12개월 평균의 67.8%로 산정돼 있습니다.

매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득액은 최저매각가와 같은 132,300,000원입니다. 이 금액은 비교 거래 평균 195,000,000원과 최신 거래 190,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교 거래가 모두 2024.05~06에 집중돼 있고 단지 규모가 6세대인 만큼, 거래 표본만으로 현재 환금성을 단정하기보다는 현장 가격 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)

총 채권최고액 기준 채권액은 1,662,000,000원이고, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 129,647,800원, 미배당액은 1,532,352,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영흥보건지소 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지선버스 정류장이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공동주택(다세대주택)이며 철근콘크리트구조 4층 건물 내 호실입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 지목은 답, 면적은 382.0㎡이며 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 도로. 진입도로를 통해 남동측 포장도로와 연결됩니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 단지 규모는 6세대이며 비교 가능한 거래는 전용 51.0㎡ 기준 4건입니다. 소규모 단지 특성상 거래 표본 자체가 많지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 최우선 확인. 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부와 제출 절차를 반드시 확인해야 합니다.
• 용도 표기 대조. 사건 용도는 창고, 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 실제 현황과 원본 서류를 입찰 전 대조하세요.
• 임차인 원본 확인. 황윤찬·이규성 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당관계는 매각물건명세서 원문으로 최종 확인하세요.
• 공동담보 범위 확인. 남동신용협동조합을 비롯한 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 본 호실 단독 채무로 해석하지 말고 공동담보 구조를 원본에서 확인하세요.
• 실거래 시점 확인. 비교 거래 4건은 2024.05~06 거래입니다. 132,300,000원이 표본 평균의 67.8%라는 점은 장점이지만 현재 현장 가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
• 경계 확인. 감정평가서에는 토지 위치·경계를 지적공부 및 목측으로 개략 확인했으며 정확한 경계 확인에는 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리보다 농취증이 먼저다”

이 사건의 등기·임차인 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.04.30. 남동신용협동조합 근저당이고, 뒤에 붙은 후순위 근저당·압류는 소멸합니다. 황윤찬·이규성 두 임차인도 기준일 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 현재 최저가 132,300,000원이 최근 12개월 평균 195,000,000원의 67.8%여서 비교 거래 대비 낮습니다. 그러나 이 물건의 결론을 가격만으로 내리면 안 됩니다. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는다는 조건이 명시돼 있기 때문입니다. 여기에 사건 용도 ‘창고’와 감정평가상 ‘공동주택(다세대주택)’이라는 표기 차이, 소규모 6세대 단지와 제한된 거래 표본까지 겹칩니다. 따라서 권리인수는 낮고 가격은 낮아졌지만, 입찰 가능성·농취증 발급·실제 이용상태 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.