인천지방법원 2024타경559978. 영흥면 외리 새림빌리지 A동 3층 302호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 179,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 125,300,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.04.30. 설정된 남동신용협동조합의 채권최고액 1,272,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 한성덕·유영길·한서연의 근저당과 남동신용협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 관계도 등기 선순위 인수형은 아닙니다. 황윤찬은 2024.09.04., 이규성은 2024.07.26. 전입했는데 모두 말소기준일인 2024.04.30.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고, 이규성은 2024.12.02. 배당요구를 했으므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559978 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥남로 453-1, 에이동 3층302호 (새림빌리지) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 전용 48.14㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 · 외벽 석재붙임 등 · 샤시창호 |
| 소유자 | 주식회사새림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동신용협동조합 / 724,453,709원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 사용승인 | 2023.11.13 |
| 토지 | 지목 답 · 계획관리지역 · 토지면적 382.0㎡ · 공시지가 231,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
말소기준권리는 2024.04.30. 남동신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,272,000,000원이고 공동담보목록 제2024-618호가 기재되어 있습니다. 이후 2024.05.17. 설정된 한성덕 117,000,000원, 유영길 78,000,000원, 한성덕 65,000,000원, 유영길 65,000,000원, 한서연 65,000,000원의 근저당도 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2024.09.13. 임의경매개시결정과 2026.04.13. 국의 압류 역시 같은 결론입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황윤찬 | 2024.09.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이규성 | 2024.07.26 | 미상 | 2024.12.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2024.04.30. 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 점유·명도 상황은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 62.6%지만 표본은 1건
새림빌리지(707-68)에서 확인되는 동일면적 48.14㎡ 실거래는 2024.05, 4층, 200,000,000원 한 건입니다. 제시된 실거래 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 200,000,000원으로 동일하고, 현재 최저매각가 125,300,000원은 그 금액의 62.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 48.14㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 평균 | 48.14㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 실거래보다 크게 낮지만, 비교 가능한 거래가 단 1건이라 이를 곧바로 안정적인 시세로 보기는 어렵습니다. 특히 별도의 가격 추세 수치가 없으므로 과거 한 건의 거래가만으로 가격 가점을 크게 주기보다는 실제 매물·추가 거래와 함께 확인하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 1. 근저당 · 남동신용협동조합 | 1,272,000,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 근저당 · 한성덕 | 117,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 유영길 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 한성덕 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 유영길 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 한서연 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,662,000,000원 중 122,745,800원이 배당되고, 미배당은 1,539,254,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 125,300,000원 | 122,745,800원 | 1,539,254,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 87,710,000원 | 85,731,220원 | 1,576,268,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 61,396,999원 | 59,891,853원 | 1,602,108,147원 | 0원 |
남동신용협동조합의 신청채권액은 724,453,709원인데, 현재 회차 예상배당은 122,745,800원이라 전액 만족되지 않습니다. 2회 유찰 시 85,731,220원, 3회 유찰 시 59,891,853원으로 배당액은 더 줄어듭니다. 하지만 이 미배당은 매수인이 떠안는 임차보증금이 아니라 후순위 채권자의 미회수액이므로, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 핵심 특약 — 농지취득자격증명
본 건 토지는 지목이 답으로 되어 있습니다. 한편 2026.06.22. 영흥면 사실조회 회신에 따르면 영흥면 외리 707-68 토지는 2022.05.18. ‘공동주택 신축’ 목적의 전용허가가 이루어진 것으로 확인됩니다. 현재 감정상 토지는 공동주택 건부지로 이용 중이고 건물도 공동주택인 다세대주택입니다. 그럼에도 매각조건에는 농지취득자격증명 제출이 별도로 요구되어 있으므로, 실제 발급 가능 여부와 필요한 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영흥보건지소 북동측 인근으로, 주위에는 단독주택·농경지·임야·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지선버스 정류장이 있습니다.
- 용도. 건물은 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지의 공동주택 건부지이며, 진입 도로를 통해 남동측 포장도로와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 확인되는 동일면적 실거래가 1건뿐이고, 주변도 단독주택·농경지·임야가 혼재해 가격 검증은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부 우선 확인. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금 미반환 조건이므로 입찰 전 확인이 필수입니다.
- 두 점유자 명도 확인. 황윤찬·이규성 모두 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 실거래 1건에 과신 금지. 200,000,000원 한 건만으로 현재 적정가를 단정하지 말고 추가 거래·매물과 비교해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 감정평가에서도 정확한 경계 확인에는 측량이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 농지취득자격증명 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘입찰 자격·절차’가 승부처
등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고, 실제 임차인 2명도 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 125,300,000원으로 제시된 실거래 200,000,000원의 62.6%이지만, 비교 거래가 한 건뿐이라 가격만 보고 높은 점수를 주기는 어렵습니다.
더 중요한 것은 농지취득자격증명입니다. 토지는 이미 공동주택 건부지로 이용되고 2022.05.18. 공동주택 신축 목적의 전용허가 이력도 있지만, 매각조건에는 여전히 농지취득자격증명 제출이 요구되어 있고 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 싸게 받으면 된다”가 아니라, 농취증 발급 가능 여부를 먼저 해결한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
