인천지방법원 2024타경559978. 옹진군 영흥면 새림빌리지 에이동 3층 301호 다세대주택입니다. 권리의 출발점은 2024.04.30. 남동신용협동조합의 을구 1번 근저당권이며, 채권최고액은 1,272,000,000원입니다. 이후 한성덕·유영길·한서연의 근저당권과 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만, 명세상 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 승계하는 권리는 0원으로 잡혀 있습니다.
임차인은 황윤찬과 이규성, 실제 임차인 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 따라서 대항력에 따른 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 두 임차인의 보증금은 미상으로 기록되어 있으므로 매각물건명세서 보완 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥남로 453-1, 에이동 3층301호 (새림빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.14㎡ |
| 소유자 | 주식회사새림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동신용협동조합 / 724,453,709원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.04.30. 을구 1번 남동신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.05.17. 설정된 여러 근저당권, 2024.09.13. 임의경매개시결정, 2026.04.13. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 1,272,000,000원으로 현재 최저매각가보다 훨씬 크고, 예상배당에서도 상당한 미배당이 발생합니다. 이는 채권자 측의 미배당 문제이지 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
② 임차인 확인 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 확인 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황윤찬 | 미상 | 2024.09.04 | 없음 | 미상 | 현황조사 |
| 이규성 | 주거 | 2024.07.26 | 없음 | 미상 | 매각물건명세서 · 현황조사 · 문건접수 |
③ 시세 비교 — 1.253억은 최근 실거래의 62.6%
새림빌리지(707-68) 전용 48.14㎡ 동일면적 실거래는 1건이며, 2024.05. 4층 거래가가 200,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 200,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 48.14㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 평균 | 48.14㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 125,300,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원의 62.6%입니다. 가격만 놓고 보면 확실한 할인 구간입니다. 다만 비교 표본이 1건뿐이고 단지 규모가 6세대이므로, 단일 거래가격만으로 환금성을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,554,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남동신용협동조합 | 1,272,000,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한성덕 | 117,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 유영길 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 한성덕 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 유영길 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당권 · 한서연 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권최고액 합계는 1,662,000,000원이고, 현재 회차에서 예상배당은 122,745,800원입니다. 예상 부족액은 1,539,254,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 영흥보건지소 북동측 인근으로 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지선버스 정류장이 소재합니다.
- 주변상황. 전용 48.14㎡, 새림빌리지(707-68) 총 6세대, 2023.11.13. 준공입니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 포함되며 지목은 답, 토지면적은 382.0㎡입니다.
- 현황. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 1건뿐이며 단지 규모도 6세대라 거래 빈도 측면에서는 보수적 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 메리트. 현재 최저가 125,300,000원은 최근12개월 평균 200,000,000원의 62.6%입니다.
- 임차인 확인. 황윤찬·이규성 모두 대항력 없음으로 확인되며 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출 요함. 미제출시 보증금 미반환 조건을 확인하세요.
- 채권구조. 선순위 근저당 채권최고액이 1,272,000,000원으로 매우 커도 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 환금성. 총 6세대이고 실거래 표본이 1건뿐이므로, 거래 유동성은 가격 메리트와 별도로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·사실조회 회신 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸지만, 서류 확인이 먼저”
이 물건은 현재 최저가가 125,300,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 62.6% 수준입니다. 가격 측면의 메리트는 분명합니다. 권리 측면에서도 2024.04.30. 남동신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 2명도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 이 물건의 핵심 체크포인트는 가격이 아니라 농지취득자격증명입니다. 매각결정기일까지 제출해야 하고 미제출시 보증금 미반환 조건이 붙어 있습니다. 또한 보증금 미상 임차인이 2명이고 거래 표본은 1건뿐이므로, 가격 메리트는 높되 서류와 환금성을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
