인천지방법원 2024타경559978. 인천 옹진군 영흥면 영흥남로 453-1 새림빌리지 에이동 2층 202호, 다세대 물건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사새림건설이고, 2024.04.30. 설정된 남동신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 한성덕·유영길·한서연의 근저당권, 박명선 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “후순위 권리가 전부 지워진다”로 끝내기 어렵습니다. 현황조사상 황윤찬·이규성이 각 전입해 있고, 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없음으로 판단되지만, 두 사람 모두 보증금 미상 상태입니다. 따라서 실제 임대차관계와 명세서 보완 여부를 확인한 뒤 명도와 비용을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥남로 453-1, 에이동 2층202호 (새림빌리지) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 등기상 소유자 | 주식회사새림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동신용협동조합 / 724,453,709원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.04.30. 을구 1번 남동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,272,000,000원이고, 이후 설정된 근저당권들과 갑구의 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 인수하는 권리는 0원입니다.
② 임차인 조사 — 대항력은 없지만 보증금 확인이 필요
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 황윤찬 | 2024.09.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규성 | 2024.07.26 | 없음 | 미상 | 2024.12.02 |
두 점유자 모두 전입신고가 2024.04.30. 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상이라 실제 임대차관계와 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,515,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남동신용협동조합 | 1,272,000,000원 | 119,985,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 한성덕 | 117,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 유영길 | 78,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 한성덕 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 3번 근저당권 · 유영길 | 65,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당권 · 한서연 | 65,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 3번 가압류 · 박명선 | 20,105,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 채권자 총 청구액은 1,682,105,000원, 총 배당액은 119,985,000원, 미배당은 1,562,120,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 영흥보건지소 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 지목은 도로, 토지면적은 126.0㎡입니다. 성장관리권역, 도로구역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역이 포함되거나 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 2개동 내 9개호로, 외벽은 석재붙임 등 마감이고 샤시창호, 위생·급배수·난방설비·승강기 등이 되어 있습니다.
- 환금성. 개별 실거래 비교자료가 없어 가격 경쟁력을 수치로 확정하기 어렵습니다. 따라서 현재 최저가 122,500,000원 자체만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각물건명세서에 제출 요함이 기재되어 있습니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 자격 취득 가능 여부를 먼저 확인하세요.
- 임대차 확인. 황윤찬·이규성 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유관계와 임대차계약, 매각물건명세서 보완 내용을 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차 매각가 122,500,000원에서는 남동신용협동조합에 119,985,000원이 배당되고 나머지 후순위 채권은 미배당으로 계산됩니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가는 85,750,000원, 3회 유찰 시 60,024,999원으로 제시되어 있습니다. 가격 하락 폭은 크지만, 자격증명과 점유 리스크를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 원본을 직접 대조해 점유자, 임대관계, 자격증명 조건과 실제 절차를 확인하세요.
맺으며 — “최저가만 보지 말고, 자격과 점유를 먼저 확인하라”
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이므로, 등기 권리관계만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 그러나 현재 최저가는 감정가의 70%인 122,500,000원이고, 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 농지취득자격증명 제출 요건과 보증금 미상 점유자 2명입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라, 매각결정기일까지 필요한 자격을 확보할 수 있는지와 두 점유자의 실제 임대차관계를 명확히 확인할 수 있는지에 달려 있습니다.
