인천지방법원 2024타경559978. 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥남로 453-1, 비동 3층301호 새림빌리지의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사새림건설이고, 2024년 4월 30일 설정된 남동신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권들과 2024년 9월 13일 임의경매개시결정, 2026년 4월 13일 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 권리관계만 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 오히려 눈에 띕니다. 감정가 189,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 132,300,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 거래 4건의 평균은 195,000,000원이고 최신 거래는 2024.06의 190,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근12개월 평균의 67.8%, 최신 거래의 약 69.6% 수준으로 가격 차이가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559978 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥남로 453-1, 비동 3층301호 (새림빌리지) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 주식회사새림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동신용협동조합 / 724,453,709원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 대지·토지 | 382.0㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 주거나지 · 계획관리지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후는 모두 소멸
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 황윤찬 | 2024.09.04 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금 미상 |
| 이규성 | 2024.07.26 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금 미상 배당요구 2024.12.02 |
두 임차인 모두 전입신고일이 말소기준권리일(2024.04.30) 이후이므로 데이터상 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 두 임차인의 보증금이 모두 미상이고, 매각물건명세서 보완이 필요하다고 기재되어 있으므로 임차보증금 및 실제 점유관계는 입찰 전에 반드시 다시 확인해야 합니다. 이규성은 2024.12.02 배당요구를 했습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래보다 크게 낮다
새림빌리지(707-72)는 총 6세대 규모이며, 준공일은 2024.03.18입니다. 대상면적과 일치하는 51.0㎡ 최근 실거래는 4건이며, 모두 2024.05~06 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 51.0㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2024.06 | 51.0㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2024.05 | 51.0㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.05 | 51.0㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 평균 | 51.0㎡ | 4건 | 195,000,000원 |
최근12개월 평균은 195,000,000원, 최저 거래는 190,000,000원, 최고 거래는 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 132,300,000원은 최근12개월 평균 대비 67.8%로 약 62,700,000원 낮고, 최신 거래 190,000,000원보다도 약 57,700,000원 낮습니다. 제공된 최근 거래는 2024년 5~6월에 집중되어 있어 최신성은 반드시 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,652,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남동신용협동조합 | 1,272,000,000원 | 129,647,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 한성덕 | 117,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 유영길 | 78,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 한성덕 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 3번 근저당권 · 유영길 | 65,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당권 · 한서연 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 132,300,000원에서는 집행비용 2,652,200원을 제외한 금액이 우선순위 채권에 배당됩니다. 남동신용협동조합에 129,647,800원이 배당되며, 후순위 근저당권자에게는 배당이 없습니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가면 가격 메리트는 커지지만 배당 부족도 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 총배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 132,300,000원 | 129,647,800원 | 1,532,352,200원 |
| 2회 유찰 시 | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 1,571,456,980원 |
| 3회 유찰 시 | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 1,598,739,887원 |
가격만 보면 유찰이 더 진행될수록 매수 기회는 커집니다. 현재 132,300,000원에서 2회 유찰 시 92,610,000원, 3회 유찰 시 64,826,999원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 채권자 총 청구·채권최고액 규모가 매우 커 최저가가 내려갈수록 채권 미배당액도 확대됩니다. 따라서 낮은 가격만 보고 판단하기보다는 환금성·실거래 지속성·임차보증금 확인을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·물건 특성 메모
- 입지. 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 영흥보건지소 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재합니다.
- 토지. 382.0㎡, 지목은 답, 토지이용상황은 주거나지이며 계획관리지역입니다. 성장관리권역과 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샤시창호이고 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 주거단지이고 최근 거래 표본은 4건입니다. 가격 메리트는 크지만 거래량 측면에서는 대단지보다 환금성이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저가 132,300,000원은 최근12개월 평균 195,000,000원의 67.8%로 가격 메리트가 큽니다.
- 실거래 검증. 최근 거래는 2024.05~06의 4건뿐이며 최신 거래는 190,000,000원입니다. 현재 가격이 낮더라도 최근 거래의 최신성은 따로 점검해야 합니다.
- 임차인. 황윤찬·이규성 모두 대항력 없음으로 판단되지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서 보완 내용을 입찰 전에 확인하세요.
- 인수. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권 등은 매각으로 소멸합니다.
- 농지취득자격증명. 제출 요함이라는 비고가 있으므로 매각결정기일까지 필요한 절차와 보증금 미반환 조건을 확인해야 합니다.
- 토지·현황. 토지의 정확한 위치 및 경계는 측량을 요하며, 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인은 필수”
이 물건의 가장 큰 장점은 유찰로 충분히 내려온 가격입니다. 감정가 189,000,000원에서 현재 최저매각가는 132,300,000원으로 떨어졌고, 최근12개월 실거래 평균 195,000,000원 대비 67.8% 수준입니다. 대항력 있는 임차인이 확인된 것도 아니며 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 임차보증금 미상, 소규모 6세대, 2024년 5~6월에 집중된 거래 표본, 그리고 농지취득자격증명 제출 요함이라는 확인사항이 있습니다. 특히 임차인 2명의 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금의 실제 규모와 배당 관계는 최종 서류 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트는 강하지만 서류 확인을 거치고 들어가야 하는 유형입니다.
