서울서부지방법원 2026타경50411. 은평구 갈현동 파크원 2층 202호로, 사건 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층이며, 감정평가서에는 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사영신하우징입니다.

권리의 출발점은 2023.10.13. 설정된 은평신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 6,432,000,000원이고 공동담보목록 제2023-506호가 기재되어 있습니다. 이후 2026.03.24. 국의 압류, 2026.04.07. 임의경매개시결정, 2026.06.19. 문수향의 주택임차권등기가 이어집니다. 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권

말소기준권리는 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당권입니다. 본건 전유부분 전부에 대한 문수향의 임대차계약일은 2024.04.08., 주민등록·점유개시일은 2024.04.18., 확정일자는 2024.05.20.로 모두 말소기준 이후입니다. 등기부상 임차보증금은 55,000,000원, 차임은 1,700,000원이며, 2026.06.19. 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기되었습니다.

임차·점유 조사

현황조사에는 본건 202호와 다른 호수의 점유자도 함께 기재되어 있습니다. 아래 표는 조사된 호수와 권리판정을 그대로 구분한 것입니다. 본건 전유부분 전부에 대한 등기 임차권자는 문수향입니다.

다른 호수 점유자들의 보증금은 확인되지 않았고, 각 전입신고일은 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 본건 매수인 인수액 산정은 0원입니다.

② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세를 같이 봐야 한다

실거래 비교대상은 파크원(327-17), 비교면적 77.3㎡입니다. 확인된 거래는 3건이고 전체 평균은 583,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2025.06. 560,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 560,000,000원입니다.

현재 최저매각가 467,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 560,000,000원의 83.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 467,200,000원이고, 최근 거래와의 금액 차이는 92,800,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 467,200,000원 가정)

현재 회차에서 은평신용협동조합 근저당 채권의 미배당액은 5,971,872,000원입니다. 신청채권 청구액은 4,993,383,038원이고, 현재 회차 신청채권자 예상배당액은 460,128,000원으로 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층 연립주택으로, 도시가스보일러 난방·천정 부착형 에어컨·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
• 도로. 부지 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 북측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 618.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,353,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 20세대이며, 확인된 동일 면적권 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 추세는 -6.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 본건 임차권 확인. 문수향의 보증금은 55,000,000원이고 주민등록·점유개시는 2024.04.18.입니다. 말소기준권리 2023.10.13.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
• 다른 호수 점유자와 구분. 현황조사에 203호·204호·301호·302호·303호·304호·403호·404호·503호 점유자가 함께 기재되어 있으므로 본건 202호의 권리판단과 분리해 확인할 필요가 있습니다.
• 배당 미반영 항목. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 국의 압류도 2026.03.24. 등기되어 있습니다.
• 공동담보 확인. 은평신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2023-506호가 기재되어 있고 채권최고액은 6,432,000,000원입니다.
• 시세 기준. 현재 최저가 467,200,000원은 최근 거래 560,000,000원의 83.4%지만 최근 거래 추세는 -6.0%이고 최근 12개월 표본은 1건입니다.
• 회차 시나리오. 현재 회차는 467,200,000원, 2회 유찰 시 373,760,000원, 3회 유찰 시 299,008,000원으로 제시되어 있습니다.
• 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.08.입니다.

맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 하락 추세와 함께 판단

이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 전유부분 임차권자 문수향의 주민등록·점유개시는 2024.04.18.로 후순위입니다. 데이터상 대항력은 없고, 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다.

가격은 권리보다 조금 더 입체적으로 봐야 합니다. 1회 유찰된 최저가 467,200,000원은 최근 12개월 실거래 560,000,000원의 83.4%라 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 거래 추세는 -6.0%이고 최근 12개월 거래가 한 건뿐입니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮고 현재 가격에는 할인폭이 있으나, 하락 추세와 얇은 거래 표본을 감안해 응찰가를 정해야 하는 물건”으로 정리할 수 있습니다.