서울서부지방법원 2026타경50411. 서울 은평구 갈현동 파크원 2층 202호입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 감정 대상의 이용상태는 방 4개·욕실 2개·발코니·거실 및 주방으로 기재돼 있습니다.

소유자는 주식회사영신하우징입니다. 2023년 10월 13일 소유권보존등기와 함께 은평신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 6,432,000,000원이며 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있습니다. 은평신용협동조합이 청구액 4,993,383,038원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리관계에서 특히 눈여겨볼 부분은 문수향의 주택임차권등기입니다. 보증금은 55,000,000원이지만 전입일이 2024년 4월 18일로 말소기준일인 2023년 10월 13일보다 늦습니다. 따라서 기재된 권리순위에 따르면 매수인이 이 임차보증금을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후의 권리는 소멸

말소기준권리는 2023년 10월 13일 설정된 은평신용협동조합 근저당권입니다. 이후 국(은평세무서장)의 압류, 임의경매개시결정, 문수향의 주택임차권등기가 이어집니다.

등기상 근저당권은 공동담보로 설정됐으며 채권최고액은 6,432,000,000원입니다. 이는 본건 한 호실의 시세나 실제 확정 채무액을 의미하지 않습니다. 배당은 경매대금과 실제 배당채권액, 공동담보 관련 정산 등에 따라 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5,500만원, 대항력 없음

202호에 직접 연결되는 임차인은 문수향 1명입니다. 현황조사에 나타나는 다른 호실의 점유자들은 동일 건물 내 별도 호실에 대한 조사 내역이므로 본건 202호의 임차인으로 합산하지 않습니다.

문수향의 전입일과 확정일자는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 임차권등기 자체도 2026년 6월 19일에 이루어진 후순위 권리입니다. 따라서 보증금 55,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도, 현재 확인된 관계상 그 미배당액이 곧바로 매수인의 인수금으로 전환되지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세와 거래 공백 확인

파크원(327-17)은 2023년 6월 13일 준공된 20세대 규모의 공동주택입니다. 비교 가능한 전용면적은 77.3㎡이며, 확인된 거래 3건을 비교하면 다음과 같습니다.

마지막으로 확인된 거래는 2025년 6월의 560,000,000원입니다. 현재 최저가 373,760,000원은 해당 거래금액의 66.7%에 해당하며, 금액 차이는 186,240,000원입니다.

전체 거래 평균은 583,666,666원이지만 과거 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 따라서 현재 물건의 가격 경쟁력을 판단할 때는 전체 평균보다 마지막 거래인 560,000,000원에 더 무게를 두는 것이 타당합니다.

동일 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건도 이미 2회 유찰돼 해당 평균에 도달했습니다. 다만 일반 매매의 실거래 사례가 적은 소규모 공동주택이라는 점에서, 과거 거래가격만으로 현재의 환금성이나 적정 입찰가를 확정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 373,760,000원 가정)

집행비용 6,032,640원을 공제한 뒤 은평신용협동조합에 367,727,360원을 배당하는 추정입니다. 근저당 채권최고액 기준으로 산출한 미배당액은 6,064,272,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 공동담보 정산에 따른 실제 배당 변동은 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액을 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

유찰이 반복될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 현재 확인되는 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 본건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수액이 늘어나 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 물건과는 구조가 다릅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 서울갈현초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 연립주택으로, 도시가스보일러 난방·천장 부착형 에어컨·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
• 도로. 부지 동측은 폭 약 6m, 남측 및 북측은 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 대지면적은 618.0㎡, 공시지가는 3,353,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등으로 지정돼 있습니다.
• 토지거래허가. 토지거래허가구역 관련 지정 내역이 있어 입찰 전 대상자·대상 용도·적용 기간과 경매취득에 대한 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 20세대 규모로 실거래 표본이 적고 마지막 확인 거래가 2025년 6월입니다. 최근 거래 추세도 -6.0%이므로 유사 매물의 현재 매도 호가와 거래 가능 가격을 함께 비교해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 확인. 문수향의 보증금 55,000,000원, 전입 2024.04.18, 확정일자 2024.05.20, 임차권등기 2026.06.19를 말소기준권리와 다시 대조하세요.
• 현황조사 구분. 동일 건물의 다른 호실 점유자와 본건 202호의 임차인을 혼동하지 않도록 매각물건명세서의 매각 대상 범위를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 은평신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2023-506호와 실제 배당관계를 점검하세요.
• 세금 압류 확인. 은평세무서장의 압류가 기재돼 있으므로 당해세 등 우선배당 가능 채권과 매각대금 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 최신 시세 검증. 마지막 실거래가 2025.06의 560,000,000원이므로 2026년 현재의 매물 호가·최근 거래·동일 규모 주택의 거래 흐름을 다시 조사하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 별개로 실제 점유자를 확인하고, 낙찰 이후 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토하세요.
• 관리비 체납. 관리주체에 공용부분 관리비 미납 여부와 관련 금액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 최신 거래로 재검증”

서울서부지방법원 2026타경50411은 말소기준 근저당 이후 설정된 권리가 매각으로 소멸하며, 해당 호실 임차인 문수향 역시 말소기준일 이후 전입한 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 권리관계 기준 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

가격은 감정가 584,000,000원에서 2회 유찰된 373,760,000원까지 하락했습니다. 마지막 실거래 560,000,000원과 비교하면 최저가가 66.7% 수준이라는 점은 분명합니다.

그러나 마지막 거래는 2025년 6월이며, 확인되는 거래 추세도 -6.0%입니다. 거래 표본이 적은 20세대 규모의 공동주택인 만큼 과거 거래 대비 할인율이 현재의 실제 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다.

권리상 인수 위험은 제한적이지만, 최종 입찰가를 판단하기 전 최신 시세·점유관계·공동담보 배당관계의 확인이 필요한 물건입니다.