서울서부지방법원 2026타경50411. 이번 물건은 은평구 갈현동 파크원 204호입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건으로, 소유자는 주식회사영신하우징입니다. 은평신용협동조합이 채권자로서 임의경매를 신청했고, 청구금액은 4,993,383,038원입니다.
등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2023.10.13 설정된 은평신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 국의 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 매각으로 이들 권리는 소멸하는 구조입니다. 그러나 해당 근저당권은 채권최고액 6,432,000,000원의 공동담보 근저당이므로, 그 금액을 204호에만 설정된 개별 대출잔액으로 이해해서는 안 됩니다.
가격은 감정가 591,000,000원에서 2회 유찰돼 378,240,000원으로 낮아졌습니다. 제시된 최신 실거래 560,000,000원과 비교하면 할인 폭이 눈에 띄지만, 최근 거래 추세 -6.0%, 전체 거래 표본 3건, 건물 규모 20세대라는 조건을 함께 고려해야 합니다. 특히 실제 매각 대상인 204호의 점유 상태와 호실별 임대차를 구분하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 2층 204호 도로명주소: 서울특별시 은평구 서오릉로18길 13-29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 |
| 면적 | 실거래 비교 대상 전용 78.22㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 6층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 파크원(327-17) · 20세대 · 2023.06.13 |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 (단독소유) |
| 감정가 | 591,000,000원 |
| 최저매각가 | 378,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.13 · 을구 1번 · 은평신용협동조합 근저당권 |
| 채권최고액 | 6,432,000,000원 (공동담보목록 제2023-506호) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 압류는 소멸
핵심은 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2026.03.25 은평세무서장의 압류와 2026.04.07 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 발생했습니다. 따라서 매각으로 등기상 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인·점유 조사 — 204호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사 등에서 파크원 건물의 실제 임차인·점유자 10명이 확인됩니다. 이들은 각각 서로 다른 호실에 기재되어 있으며, 이번 매각 대상은 204호입니다. 따라서 다른 호실의 임차인을 204호의 인수 대상 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
204호에는 윤태구가 기재되어 있습니다. 전입일은 2025.02.27로, 말소기준인 2023.10.13 이후입니다. 조사 결과상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차계약 및 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤태구 · 204호 이번 매각 대상 |
2025.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 확인되지 않음 승계 없음(조사상) |
| 문수향 · 202호 | 2024.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.06.11 배당요구 승계 없음(조사상) |
| 원성자 · 203호 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.21 배당요구 승계 없음(조사상) |
| 김지영 · 301호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 확인되지 않음 승계 없음(조사상) |
| 김승중 · 302호 | 2024.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 확인되지 않음 승계 없음(조사상) |
| 안주동 · 303호 | 2024.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.20 배당요구 승계 없음(조사상) |
| 정시아 · 304호 | 2024.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.20 배당요구 승계 없음(조사상) |
| 장현용 · 403호 | 2024.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 확인되지 않음 승계 없음(조사상) |
| 윤다해 · 404호 | 2025.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 확인되지 않음 승계 없음(조사상) |
| 조준희 · 503호 | 2026.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.05.22 배당요구 승계 없음(조사상) |
대항력은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 분류입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 및 구체적인 배당액은 확정할 수 없습니다. 다른 호실의 점유자는 204호 매수인의 직접적인 인수 대상이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인 폭은 크지만 거래 표본이 얇다
파크원(327-17)의 확인된 유사 면적 실거래는 3건이며, 전체 평균은 583,666,666원입니다. 그러나 과거 높은 거래가격이 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다. 최신 거래는 2025.06의 560,000,000원이며, 제시된 최근 거래 기준금액도 이 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4층 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2층 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5층 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 3건 | 583,666,666원 |
| 최근 거래 기준 | 77.3㎡ | 1건 | 560,000,000원 |
현재 최저매각가 378,240,000원은 최근 거래 기준금액 560,000,000원의 67.5%이고, 전체 평균 583,666,666원의 64.8%입니다. 두 기준 모두 가격 차이가 있지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래가격을 우선해서 보아야 합니다.
건물은 20세대 규모이며, 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰된 상태입니다. 실거래 표본이 적고 거래가격이 하락하는 상황에서는 감정가 대비 할인율만으로 충분한 환금성과 재매각 가능성을 보장할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 378,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,095,360원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 372,144,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 추정액 6,095,360원을 제외한 372,144,640원이 은평신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 6,059,855,360원이며, 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 없습니다.
위 표는 채권최고액 기준 단순 추정입니다. 공동담보 배당, 실제 피담보채무, 당해세·조세채권, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 확정 배당표와 다를 수 있습니다. 근저당권의 미배당액이 매수인의 인수채무로 자동 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 378,240,000원 | 372,144,640원 | 6,059,855,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 302,592,000원 | 297,555,712원 | 6,134,444,288원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 242,073,600원 | 237,884,570원 | 6,194,115,430원 | 0원 |
매각가가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 추정됩니다. 채권최고액 미배당과 매수인 인수채무는 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 소규모 아파트가 소재하는 후면 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치하며, 감정평가상 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 연립주택으로, 외장 석재 마감과 PVC 창호 등이 적용되어 있습니다. 도시가스 난방·천정 부착형 에어컨·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 갈현동 327-17, 327-23의 2필지 일단 토지이며, 동측 약 6m, 남측과 북측 약 4m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 618.0㎡이고 공시지가는 3,353,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·중점경관관리구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 사항이 기재되어 있으므로 매수인과 취득 대상에 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모의 소규모 공동주택으로 유사 면적 실거래가 3건 확인됩니다. 거래 표본이 적고 최근 거래가격은 이전보다 -6.0% 낮아지는 흐름이므로, 재매각 가격을 과거 평균만으로 추정하기는 어렵습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 호실 구분. 이번 물건은 파크원 204호입니다. 다른 호실에 기재된 임차인들의 보증금이나 점유를 204호의 인수채무로 합산하지 마세요.
- 204호 임대차 재확인. 윤태구의 전입일은 2025.02.27로 말소기준 이후입니다. 보증금·확정일자·임대차계약 내용과 실제 거주 여부를 명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 은평신용협동조합 채권최고액 6,432,000,000원의 공동담보 범위와 실제 배당관계를 확인하세요. 채권최고액 전체를 해당 호실만의 채무로 해석해서는 안 됩니다.
- 압류·당해세 확인. 은평세무서장의 압류가 존재합니다. 등기 말소 여부와 별개로 조세채권의 실제 배당순위와 세액을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 검증. 최신 확인 실거래는 2025.06의 560,000,000원이며 거래 추세는 -6.0%입니다. 거래량이 적은 만큼 인근 유사 면적의 추가 실거래 및 매도 호가를 대조하세요.
- 명도·관리비. 점유자와의 인도 협의, 인도명령 가능 여부 및 체납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 토지이용규제. 토지거래허가구역 관련 지정기간과 적용 대상은 실제 입찰·취득 시점 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서 및 감정평가서의 최신 원본을 확인하고, 매각기일 변경 여부도 확인하세요.
맺으며 — “64%까지 내려왔지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”
갈현동 파크원 204호는 감정가 591,000,000원에서 2회 유찰돼 378,240,000원까지 최저가가 낮아진 물건입니다. 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
하지만 이 물건의 판단은 최저가만으로 끝나지 않습니다. 204호 점유자 윤태구의 임대차 상세가 확인되지 않았고, 거래가격은 -6.0%의 하락 추세에 있습니다. 최신 확인 실거래가 2025.06에 머물러 있다는 점도 고려해야 합니다. 현재 최저가는 제시된 최근 거래 기준금액의 67.5%이므로 가격상 할인 폭은 크지만, 소규모 공동주택 특유의 거래 표본 부족과 점유 확인 문제를 함께 검토해야 합니다.
결론적으로 등기상 인수는 0원, 가격은 최근 확인 거래보다 낮은 구조입니다. 다만 실제 시세와 204호 점유·임대차 확인을 마친 뒤 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
