서울서부지방법원 2026타경50411. 은평구 갈현동 파크원 2층 204호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 591,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 472,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.10.13. 설정된 은평신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 6,432,000,000원입니다. 그 뒤 2026.03.25. 국의 압류, 2026.04.07. 은평신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준 뒤 권리여서 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가보다 20% 낮아졌지만, 단순히 “1회 유찰이라 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 파크원 유사면적 거래는 2024년 1월 595,000,000원, 2024년 2월 596,000,000원, 2025년 6월 560,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 560,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -6.0% 하락했습니다. 따라서 현재 실질취득 472,800,000원은 최신 시세보다 낮지만, 하락 추세를 감안해 안전마진을 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 2층 204호 · 도로명 서울특별시 은평구 서오릉로18길 13-29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택(방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등) |
| 대상 면적 | 78.22㎡ |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 591,000,000원 / 472,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.13. 을구 1번 은평신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 6,432,000,000원이며 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있습니다. 이후 2026.03.25. 국의 압류와 2026.04.07. 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차 현황 — 본건 204호 전입은 말소기준 뒤
현황상 확인된 사람은 10명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 이 목록에는 파크원 여러 호실의 점유자가 함께 포함돼 있으므로, 본 경매 목적물 204호와 직접 대응되는 사람은 윤태구입니다. 윤태구의 전입일은 2025.02.27.로 말소기준일 2023.10.13.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수향 | 202호 | 2024.04.18 | 2026.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원성자 | 203호 | 2024.02.14 | 2026.04.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤태구 | 204호 | 2025.02.27 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2024.08.28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승중 | 302호 | 2024.06.17 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안주동 | 303호 | 2024.12.05 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정시아 | 304호 | 2024.11.29 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장현용 | 403호 | 2024.02.23 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤다해 | 404호 | 2025.01.20 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조준희 | 503호 | 2026.02.04 | 2026.05.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재는 최신 거래의 84.4%, 하지만 추세는 하락
파크원(327-17)은 20세대, 2023.06.13. 준공된 건물입니다. 대상 면적은 78.22㎡이고, 면적이 유사한 거래는 3건 확인됩니다. 전체 평균은 583,666,666원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 583,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 560,000,000원 |
현재 최저가 472,800,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 560,000,000원의 84.4%입니다. 금액 차이는 87,200,000원입니다. 다만 최근 구간 가격은 이전 거래에 비해 -6.0% 내려와 있습니다. 즉 현재 가격은 최신 거래보다 낮다는 장점이 있지만, 과거 595,000,000원·596,000,000원 수준을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 472,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,128,000원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 465,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 은평신용협동조합 채권최고액 6,432,000,000원 중 465,672,000원이 배당되고 5,966,328,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 미배당 채권은 후순위 매수인 인수로 전환되지 않으며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근이며 주위는 다세대주택과 소규모 아파트가 있는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 6층 연립주택이며 도시가스 난방, 천정 부착형 에어컨, 승강기, 옥내소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 남측과 북측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 618.0㎡, 공시지가 3,353,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모의 2023년 준공 연립주택으로 최근 거래 표본은 3건입니다. 거래 표본이 적어 아파트 대단지보다 개별 호수·층·상태에 따른 가격 편차를 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 우선. 전체 평균 583,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 560,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -6.0%이므로 현재 최저가가 시세보다 낮다는 이유만으로 과도한 가격 가점을 주지 않는 편이 좋습니다.
- 204호 점유 확인. 윤태구는 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 현재 실제 점유상태를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 배당표 보정. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원문서로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표상 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 적용 대상과 절차를 관할기관 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘하락 추세’를 같이 봐야 한다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 본건 204호 전입자 윤태구 역시 2025.02.27. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
가격도 감정가 591,000,000원에서 한 차례 유찰돼 472,800,000원까지 내려왔고, 최신 거래 560,000,000원의 84.4%라는 수치만 보면 할인 폭은 분명합니다. 다만 최신 거래 자체가 2024년 595,000,000원·596,000,000원 수준보다 낮아 최근 흐름은 -6.0%입니다. 결국 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 최근 하락 흐름과 제한적인 거래 표본을 감안해 가격을 보수적으로 정해야 하는 B등급형 물건입니다.
