서울서부지방법원 2026타경50411. 은평구 갈현동 ‘파크원’ 3층 302호로, 사건상 용도는 다세대, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 77.3㎡로 확인되며 감정서상 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 구조로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2023.10.13. 설정된 은평신용협동조합 근저당권 6,432,000,000원입니다. 이후 2026.03.25. 국의 압류와 2026.04.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사 목록에는 실제 임차인 10명이 확인되지만 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 대상 호수인 302호는 김승중으로, 전입일은 2024.06.17.입니다. 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 배당관계는 추가 확인이 필요하지만, 현재 계산상 낙찰자가 승계하는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층 302호 · 도로명 서울특별시 은평구 서오릉로18길 13-29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 77.3㎡ · 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 476,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,432,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.13. 접수된 은평신용협동조합의 근저당권입니다. 2026.03.25. 국의 압류와 2026.04.07. 은평신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 10명, 대상 302호도 말소기준 이후 전입
조사된 10명은 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 전입일은 모두 2023.10.13. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문수향 | 202호 | 2024.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원성자 | 203호 | 2024.02.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤태구 | 204호 | 2025.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승중 | 302호 | 2024.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안주동 | 303호 | 2024.12.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정시아 | 304호 | 2024.11.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현용 | 403호 | 2024.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤다해 | 404호 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조준희 | 503호 | 2026.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 85.1% 할인 구간이지만 거래 추세는 -6.0%
파크원(327-17)은 20세대, 2023.06.13. 준공 건물입니다. 면적이 일치하는 실거래는 3건이며 전체 평균은 583,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 560,000,000원, 최신 거래도 2025.06. 560,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.3㎡ | 1건 | 560,000,000원 |
현재 최저가 476,800,000원은 최근 12개월 평균 560,000,000원의 85.1%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 476,800,000원으로 같아, 현재 호가 기준이 아니라 확인된 최근 실거래와 비교하면 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -6.0%이므로, 과거 전체 평균 583,666,666원만 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 476,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,168,000원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 469,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 은평신용협동조합 채권에 469,632,000원이 배당되고 5,962,368,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근이며 주변은 다세대주택과 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층 연립주택이며 도시가스보일러 난방, 천정 부착형 에어컨, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 공동주택 건부지이며 동측 약 6미터, 남측·북측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 확인된 실거래는 3건입니다. 집계된 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 583,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 560,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.0%이므로 현재 85.1% 수준의 할인율이 그대로 안전마진이라고 단정하지 마세요.
- 302호 임차인 확인. 김승중의 전입은 2024.06.17.로 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 및 배당순위 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 다른 호수 임차인과 구분. 조사 목록에는 202호·203호·204호·301호·303호·304호·403호·404호·503호 임차인도 함께 나타나므로 대상 302호의 점유·인도관계와 구분해 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 상대보호구역 등 감정서에 기재된 제한사항의 실제 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세를 함께 봐야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 대상 302호 김승중을 포함한 조사 임차인들의 전입도 전부 말소기준 이후여서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 1회 유찰을 거치며 596,000,000원에서 476,800,000원으로 내려왔고, 이 금액은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 560,000,000원의 85.1%입니다. 권리와 가격만 놓고 보면 검토할 여지가 생긴 구간입니다. 다만 최근 거래 추세가 -6.0%이고 20세대 규모에 확인된 실거래도 3건이므로, 과거 596,000,000원대 거래를 기준으로 가격을 낙관하기보다는 최근 560,000,000원과 하락 추세를 기준으로 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격권, 가격은 최근 하락 흐름까지 반영해 판단할 물건입니다.
