서울서부지방법원 2026타경50411. 은평구 갈현동 파크원 3층 302호, 전용 77.3㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 건물은 2023년 준공된 지상 6층 철근콘크리트 구조입니다. 소유자는 주식회사영신하우징으로, 2023년 10월 설정된 은평신용협동조합 근저당을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.

눈에 띄는 수치는 감정가 596,000,000원에서 2회 유찰되어 내려온 381,440,000원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로 접근하면 실제 시장가격을 놓칠 수 있습니다. 동일 면적의 2025년 6월 거래가격은 560,000,000원이고, 과거 거래 대비 최근 시세는 6.0% 하락했습니다. 실제 투자 판단에서는 현재 매도 호가와 거래 가능 가격, 302호 임대차관계 확인이 함께 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2023년 10월 13일 설정된 을구 1번 은평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,432,000,000원이며 공동담보목록 제2023-506호가 기재되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 발생한 은평세무서장의 압류 및 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 조사 — 302호 계약관계 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에서 본건 302호 점유자로 김승중이 확인됩니다. 전입일은 2024년 6월 17일로, 말소기준권리인 2023년 10월 13일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당상 지위와 구체적인 임대차관계는 추가 검토가 필요합니다.

본건은 302호입니다. 동일 건물의 202호·203호·204호·301호·303호·304호·403호·404호·503호에서도 별도 점유자가 조사되었으나, 이들을 302호의 임차인이나 보증금 인수 대상으로 합산하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가 기준으로도 할인, 다만 하락 추세

가격을 비교할 때에는 과거 고가 거래가 포함된 전체 실거래 평균보다 최신 거래와 최근 거래 평균을 우선해야 합니다. 파크원 전용 77.3㎡ 기준으로 확인되는 최신 거래는 2025년 6월의 560,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 583,666,666원이지만, 과거 고가 거래가 반영된 수치이므로 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 사용하지 않았습니다.

최저매각가 381,440,000원은 최신 실거래 560,000,000원보다 178,560,000원 낮고, 최근 거래가격 대비 68.1%입니다. 등기상 인수액 0원이라는 현재 추정이 유지된다면, 낙찰가와 실질취득금액 사이에 추가 보증금 인수 부담이 발생하지 않는 구조입니다.

그러나 확인된 최신 실거래는 2025년 6월 거래이며, 최근 거래가격의 과거 거래 대비 변화율은 -6.0%입니다. 집계상 최근 거래 평균도 단 1건에 기반하므로, 이 가격을 현재의 확정적인 매도가격으로 간주해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 381,440,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 법원 배당절차 및 최종 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 은평신용협동조합에 375,299,840원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 6,056,700,160원입니다. 신청채권자의 청구액 4,993,383,038원도 예상배당액만으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 이는 채권자의 배당 부족액이지, 낙찰자가 같은 금액을 부담한다는 뜻은 아닙니다.

유찰 회차별 예상배당 시나리오

회차별 금액은 주어진 유찰 시나리오를 그대로 적용한 것입니다. 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계가 유지된다는 전제이며, 낙찰 부대비용 및 미확인 임대차 관련 부담은 별도입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 소규모 아파트 등이 혼재한 후면 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치하며, 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조의 지상 6층 연립주택입니다. 도시가스보일러 난방, 천장 부착형 에어컨, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 갈현동 327-17 및 327-23의 2필지 일단 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 동측 약 6m, 남측 및 북측 약 4m의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 입찰 당시 적용 여부와 허가 대상에 대한 별도 확인이 필요합니다.
• 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 연립주택으로 동일 면적 실거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래의 하락 추세와 향후 매수자 확보 가능성을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 302호 임대차 원본. 김승중의 보증금, 확정일자, 점유권원과 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서 및 관련 서류에서 최종 대조하세요.
• 말소기준 및 공동담보. 을구 1번 은평신용협동조합 근저당권과 공동담보목록 제2023-506호를 확인하고, 압류 및 경매개시결정의 말소관계를 검토하세요.
• 시세 재확인. 최신 확인 거래는 2025.06의 560,000,000원입니다. 하락 추세가 있는 만큼 현재의 거래 가능가격과 실제 매물 호가를 별도로 비교하세요.
• 응찰금액 산정. 현재 최저매각가는 381,440,000원입니다. 매수인 인수 추정액과 별개로 취득 관련 세금, 명도·수리비 및 기타 부대비용을 반영해 총 취득예산을 계산하세요.
• 점유·명도. 김승중의 실제 거주 여부와 인도 가능 시점을 확인하고, 계약관계 및 인도명령 등 필요한 절차를 검토하세요.
• 관리비. 관리비 미납 여부 및 공용부분 미납액을 관리 주체에 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 지정의 적용 범위와 입찰 당시의 규제 현황을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행상황을 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격 할인은 확인, 최종 판단은 임차관계와 환금성

파크원 302호는 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 소멸하고, 확인된 점유자 전입일도 말소기준 이후이므로 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 2회 유찰된 최저가 381,440,000원은 최신 확인 실거래 560,000,000원의 68.1%로, 최근 실거래 기준으로도 가격 차이가 있습니다.

그러나 최근 거래가격이 과거 대비 6.0% 하락했으며, 거래 표본이 적은 20세대 규모의 연립주택이라는 점을 함께 봐야 합니다. 특히 302호 점유자 김승중의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최종 권리분석과 명도계획을 완료하기 전까지 인수 부담을 확정적으로 단정해서는 안 됩니다.

이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율 자체가 아니라, 현재 시장에서 실제로 회수할 수 있는 가격과 임대차 확인 결과입니다. 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실거래 하락 추세와 소규모 단지의 환금성, 미확인 임대차사항을 모두 반영한 신중한 가격 검토가 필요합니다.