서울서부지방법원 2026타경50411. 서울 은평구 갈현동 파크원 3층 301호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층 연립주택이고, 이용상태는 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등으로 확인됩니다. 소유자는 주식회사영신하우징입니다. 권리구조의 출발점은 2023.10.13. 설정된 은평신용협동조합 근저당 채권최고액 6,432,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2026.03.25. 국가 압류, 2026.04.07. 은평신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고, 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 역시 확인된 전입일이 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 많아, 배당에서의 우선변제·최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 (방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층 |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 476,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2023.10.13. 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 1번 은평신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 6,432,000,000원이고 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있습니다. 2026.03.25. 국가 압류와 2026.04.07. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 국가 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 당해세 등 조세채권의 순위를 원문으로 재확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 기재 10명, 모두 말소기준 이후 전입
확인된 임차인은 총 10명이며 보증기관 승계·대위 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2023.10.13. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수향 | 202호 | 2024.04.18 | 2026.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원성자 | 203호 | 2024.02.14 | 2026.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤태구 | 204호 | 2025.02.27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2024.08.28 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승중 | 302호 | 2024.06.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안주동 | 303호 | 2024.12.05 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정시아 | 304호 | 2024.11.29 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현용 | 403호 | 2024.02.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤다해 | 404호 | 2025.01.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조준희 | 503호 | 2026.02.04 | 2026.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 85.1% 할인, 그러나 추세는 -6.0%
파크원(327-17)은 총 20세대, 2023.06.13. 사용승인된 공동주택입니다. 비교 면적은 77.3㎡이고 최근 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 583,666,666원이지만, 가격 판단에는 과거 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 583,666,666원 |
| 최근 평균 | 77.3㎡ | 1건 | 560,000,000원 |
현재 최저가 476,800,000원은 최근 12개월 평균 560,000,000원의 85.1%입니다. 감정가 596,000,000원에서 한 차례 유찰돼 가격 간격은 생겼습니다. 다만 최근 거래 560,000,000원은 이전 거래 595,000,000원·596,000,000원보다 낮고, 최근 대비 이전 거래 추세가 -6.0%로 표시됩니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은 것은 분명하지만, 하락 추세가 이어진다면 할인폭 일부가 시세 조정으로 소진될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 476,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,168,000원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 469,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 7,168,000원을 제외한 469,632,000원이 근저당권자에게 배당되는 가정입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 5,962,368,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 476,800,000원 | 469,632,000원 | 5,962,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 381,440,000원 | 375,299,840원 | 6,056,700,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 305,152,000원 | 300,079,872원 | 6,131,920,128원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 은평신용협동조합의 미배당액은 늘지만, 이 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰자 관점의 핵심 변수는 채권자 미회수액보다 입찰가와 실제 시장가격의 간격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 소규모 아파트가 위치한 후면 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 연립주택이며 도시가스보일러 난방, 천정 부착형 에어컨, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 북측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단 공동주택 건부지이며 토지면적은 618.0㎡, 공시지가는 3,353,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래는 560,000,000원이며 최근 가격 추세는 -6.0%로 거래량과 방향성을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 583,666,666원보다 최신 거래·최근 평균 560,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가는 최근 시세의 85.1%지만 추세가 -6.0%입니다. 단순 감정가 대비 20% 할인만으로 적정가를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 301호 점유 확인. 301호에는 김지영이 2024.08.28. 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차 보증금 확인. 임차인들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구·최우선변제 가능성을 최종 명세서와 대조하세요.
- 조세채권 확인. 국가 압류가 있으므로 당해세 등 실제 세금 배당순위를 반드시 확인하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료에 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 실제 적용 범위를 관할기관 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘하락장 할인’ 검증이 핵심
이 사건은 권리만 놓고 보면 방향이 명확합니다. 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 10명도 모두 이후 전입이라 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격은 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 596,000,000원에서 1회 유찰돼 476,800,000원까지 내려왔고, 최근 거래 560,000,000원 대비 85.1%라 현재 회차에 가격 간격은 존재합니다. 그러나 최근 가격 흐름이 -6.0%이고, 최근 12개월 평균이 1건에 불과하다는 점 때문에 이 14.9%의 간격을 전부 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 결론은 “권리는 합격, 가격은 최근 시세 하락폭을 감안해 보수적으로 산정”입니다.
