서울서부지방법원 2026타경50411. 서울 은평구 갈현동 파크원 3층 301호입니다. 감정 이용상태는 연립주택이며, 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등으로 이용 중입니다. 감정가 596,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 381,440,000원, 감정가의 64%입니다.

등기상 핵심은 단순합니다. 2023.10.13 설정된 은평신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 2026.03.25 국의 압류와 2026.04.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입자 10명도 모두 말소기준권리 이후 전입으로 정리되어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 사람이 많아, 인수 문제와 별개로 배당·명도 확인을 위해 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,432,000,000원이고 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·전입자 확인 — 모두 말소기준 이후 전입

③ 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 거래보다 낮아졌지만 추세는 하락

파크원(327-17)은 20세대, 2023.06.13 준공으로 확인됩니다. 대상 면적 77.3㎡와 비교 가능한 실거래는 3건이며, 전체 평균은 583,666,666원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.06의 560,000,000원 1건이고 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -6.0%입니다.

현재 최저매각가 381,440,000원은 최근 12개월 평균 560,000,000원의 68.1%입니다. 감정가 596,000,000원에서 2회 유찰된 결과 가격 간격은 커졌습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 최근 거래 추세가 -6.0%인 만큼, 과거 전체 평균 583,666,666원만 보고 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 381,440,000원 가정)

현재 최저가 381,440,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 대비 6,056,700,160원이 미배당으로 남지만, 이는 채권자 측 미회수액이며 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 계속 커진다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택 및 소규모 아파트가 소재하는 후면주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층 연립주택으로, 도시가스보일러 난방·천정 부착형 에어컨·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
• 도로. 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 북측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
• 공시지가. 3,353,000원/㎡, 토지면적 618.0㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 실거래 표본은 3건, 최근 12개월 표본은 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단에 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 301호 점유 확인. 301호에는 김지영이 2024.08.28 전입한 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 조사된 전입자들의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 대조해 배당·점유관계를 확인하세요.
• 최근 거래 우선. 전체 평균 583,666,666원보다 최근 12개월 거래 560,000,000원을 우선 기준으로 보고, -6.0% 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 가격 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 68.1%라는 비율만으로 적정가를 단정하지 말고 개별 호수 상태와 현재 매물 수준을 함께 확인하세요.
• 토지이용 제한. 토지거래계약에관한허가구역 등 지정 내용을 실제 취득 목적에 맞춰 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 핵심은 현재 가격의 검증

이 사건의 말소기준은 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당권입니다. 조사된 전입자 10명은 모두 그 이후 전입했고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.

가격은 감정가 596,000,000원에서 두 차례 유찰돼 381,440,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 실거래 560,000,000원의 68.1%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -6.0%이고 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다. 따라서 현재 가격이 최근 거래보다 낮다는 사실과 별개로, 실제 입찰 판단에서는 301호 점유·보증금 확인, 최신 매물 수준, 건물 상태를 함께 검증하는 것이 핵심입니다.