서울서부지방법원 2026타경50411. 은평구 갈현동 파크원 3층 303호입니다. 등기상 소유자는 주식회사영신하우징이고, 2023.10.13 설정된 은평신용협동조합의 근저당권 채권최고액 6,432,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2026.03.25 국의 압류와 2026.04.07 은평신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 감정가 603,000,000원의 64%인 385,920,000원입니다. 실거래는 2025.06 560,000,000원, 2024.02 596,000,000원, 2024.01 595,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 최신 거래와 같은 560,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 68.9%이므로 가격 간격은 분명하지만, 최근 거래가 이전 거래보다 낮아 최근 대비 이전 거래 추세 -6.0%가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층303호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 서오릉로18길 13-29 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택(방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상 6층 연립주택 |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 385,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.13 설정된 은평신용협동조합 근저당권입니다. 2026.03.25 국의 압류와 2026.04.07 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 점유자 10명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수향 | 202호 | 2024.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.06.11 | 해당 없음 |
| 원성자 | 203호 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.21 | 해당 없음 |
| 윤태구 | 204호 | 2025.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김승중 | 302호 | 2024.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 안주동 | 303호 | 2024.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.20 | 해당 없음 |
| 정시아 | 304호 | 2024.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.20 | 해당 없음 |
| 장현용 | 403호 | 2024.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 윤다해 | 404호 | 2025.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 조준희 | 503호 | 2026.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.05.22 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 68.9% 가격 간격, 다만 최근 추세는 -6.0%
파크원(327-17)은 20세대, 2023.06.13 준공이며 실거래 비교면적은 78.22㎡입니다. 확인된 거래는 3건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 583,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 560,000,000원 |
현재 최저가 385,920,000원은 전체 평균 대비 66.1%, 최근 12개월 평균 대비 68.9%입니다. 가격 메리트 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절하고, 그 기준에서도 현재 최저가는 최근 거래 560,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 이전 거래 대비 -6.0%이므로 하락 방향은 반드시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,202,880원 |
| 을구 1번 근저당권 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 379,717,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 6,432,000,000원 중 예상배당은 379,717,120원이며, 미배당액은 6,052,282,880원입니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 385,920,000원 | 379,717,120원 | 6,052,282,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 308,736,000원 | 303,613,696원 | 6,128,386,304원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 246,988,800원 | 242,730,957원 | 6,189,269,043원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 6층 연립주택으로 도시가스보일러 난방, 천정 부착형 에어컨, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 부지 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 북측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 618.0㎡, 공시지가 3,353,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 20세대, 2023.06.13 준공 물건이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본은 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 303호 점유자 확인. 안주동은 2024.12.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구일은 2026.04.20입니다.
- 다른 호실 점유관계와 구분. 조사된 점유자는 10명이며 각 호실이 구분돼 있습니다. 본건은 303호이므로 본건 점유·명도관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 583,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신거래 560,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -6.0%를 함께 반영해야 합니다.
- 2회 유찰 반영. 현재 최저가는 감정가의 64%인 385,920,000원입니다. 3회 유찰 시 308,736,000원, 4회 유찰 시 246,988,800원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당 미반영 항목. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 기재된 규제의 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 핵심은 하락 추세를 반영한 가격 판단
말소기준은 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당이며 본건 303호 안주동을 포함한 조사 점유자들은 모두 그 이후 전입입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 이미 2회 유찰돼 385,920,000원, 최근 12개월 실거래 560,000,000원의 68.9%까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래 추세는 -6.0%이고 최근 12개월 표본도 1건이므로, 단순 할인율만으로 판단하기보다 최신 거래와 하락 방향, 본건 점유·명도 상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
