482,400,000원
서울서부지방법원 2026타경50411. 서울 은평구 갈현동 파크원 3층 303호입니다. 감정평가 이용상태는 연립주택으로, 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층입니다. 등기상 소유자는 주식회사영신하우징이고, 2023.10.13. 소유권보존과 같은 날 은평신용협동조합의 채권최고액 6,432,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2026.03.25. 국의 압류, 2026.04.07. 은평신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 따라서 등기 흐름 자체는 단순합니다. 다만 근저당에는 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있어 6,432,000,000원을 이 303호 하나의 실채무로 단순 해석하면 안 됩니다. 본건 신청채권자의 청구액은 4,993,383,038원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 연립주택 · 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지상 6층 |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 482,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 자료 | 파크원(327-17) · 20세대 · 사용승인 2023.06.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤 2026.03.25. 국의 압류와 2026.04.07. 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 등기분석에서는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 조사 — 본건 303호는 후순위
현황조사에는 파크원 각 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 본건 303호 관련 점유자는 안주동이며, 전입일은 2024.12.05.입니다. 이는 말소기준일 2023.10.13.보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 안주동은 2026.04.20. 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수향 | 202호 | 2024.04.18 | 2026.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원성자 | 203호 | 2024.02.14 | 2026.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤태구 | 204호 | 2025.02.27 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2024.08.28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승중 | 302호 | 2024.06.17 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안주동 | 303호 | 2024.12.05 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정시아 | 304호 | 2024.11.29 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현용 | 403호 | 2024.02.23 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤다해 | 404호 | 2025.01.20 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조준희 | 503호 | 2026.02.04 | 2026.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 시장은 -6.0% 하락 추세
파크원(327-17)의 비교면적은 78.22㎡로 일치합니다. 확인된 실거래는 3건이며 전체 평균은 583,666,666원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 시장 데이터상 최근 12개월 평균은 560,000,000원, 최신 거래도 2025.06. 560,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 583,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 560,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득가는 482,400,000원으로, 최근 12개월 평균 560,000,000원의 86.1%입니다. 가격만 보면 최근 시세 아래입니다. 다만 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -6.0%로 하락하고 있습니다. 전체 평균 583,666,666원을 기준으로 한 82.6%보다, 이 최근시세 대비 86.1%를 가격 판단의 핵심 기준으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 482,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,224,000원 |
| 2. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 475,176,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 미배당이 5,956,824,000원 발생하지만, 이는 은평신용협동조합 측 채권의 미배당 추정치입니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 482,400,000원 | 475,176,000원 | 5,956,824,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 385,920,000원 | 379,717,120원 | 6,052,282,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 308,736,000원 | 303,613,696원 | 6,128,386,304원 | 0원 |
근저당 미배당액은 유찰될수록 커지지만 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건은 유찰 시 실질취득가도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다. 현재 회차 482,400,000원은 이미 최근 시세 560,000,000원 아래이므로, 추가 유찰 여부는 권리보다 시장 가격과 경쟁 강도를 중심으로 판단할 사안입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근이며 주변은 다세대주택 및 소규모 아파트가 소재하는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 북측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 2023.06.13. 사용승인된 20세대 파크원으로, 도시가스보일러 난방·천정 부착형 에어컨·위생 및 급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 618.0㎡, 공시지가 3,353,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 유동성. 확인된 비교 실거래는 3건이고 최근 12개월 표본은 1건입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 제시돼 있어 거래·낙찰 표본을 넉넉하게 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세로. 전체 평균 583,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 560,000,000원을 우선 기준으로 잡는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -6.0%입니다. 현재 최저가가 86.1% 수준이라고 해서 할인폭 전부를 수익 여지로 보면 안 됩니다.
- 303호 점유자 확인. 안주동은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구일은 2026.04.20.입니다.
- 최우선변제 확인. 보증금 규모가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 가능액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 은평신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있습니다. 채권최고액 6,432,000,000원을 이 호실 하나의 채무로 단순 해석하지 마세요.
- 세금 배당 확인. 2026.03.25. 국의 압류가 있고 현재 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 회차 전략. 현재 482,400,000원, 2회 유찰 시 385,920,000원, 3회 유찰 시 308,736,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 매각기일 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 할인·하락을 함께 봐야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당이고, 본건 303호 점유자 안주동은 2024.12.05. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당모델상 매수인 인수도 0원입니다.
가격도 신건보다 한 단계 내려왔습니다. 감정가 603,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 482,400,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 560,000,000원의 86.1%입니다. 따라서 현재 회차에 시세 대비 할인은 존재합니다. 다만 시장 추세가 -6.0%이고 최근 12개월 거래가 1건에 불과하다는 점을 반드시 함께 반영해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 안전, 가격은 할인 구간이지만 하락장 보정이 필수입니다. 특히 안주동의 보증금·확정일자와 세금 배당을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
