서울서부지방법원 2026타경50411. 서울 은평구 갈현동 ‘파크원’ 4층 404호입니다. 감정평가상 기호 1~10은 연립주택으로 이용 중이고, 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 구조입니다. 소유자는 주식회사영신하우징이며, 2023.10.13. 소유권보존과 같은 날 은평신용협동조합 명의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
이후 2026.03.25. 국의 압류와 2026.04.07. 은평신용협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 본건 404호 점유자 윤다해의 전입일은 2025.01.20.로 역시 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수는 미상이지만 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 4층 404호 · 도로명 서울특별시 은평구 서오릉로18길 13-29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 |
| 대상면적 | 78.22㎡ |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 482,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,432,000,000원이고 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 404호 윤다해, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤다해 | 404호 | 2025.01.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤다해의 전입일은 말소기준 2023.10.13.보다 늦은 2025.01.20.입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 미상이라는 사실이 곧 매수인 인수 위험을 뜻하지는 않습니다. 다만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 현재 배당표도 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 13.9% 낮지만, 시장은 -6.0% 하락
파크원(327-17)은 20세대, 2023.06.13. 준공된 주택입니다. 대상 면적은 78.22㎡이고 확인된 유사 면적 실거래는 3건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균 583,666,666원보다 최근 12개월 평균 560,000,000원과 최신 거래 560,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 560,000,000원 |
현재 최저매각가 482,400,000원은 최근 12개월 평균 560,000,000원의 86.1%입니다. 최신 거래 역시 560,000,000원이므로 현재 회차 실질취득액 482,400,000원은 최신 거래보다 낮습니다. 다만 최근 구간은 과거 구간보다 -6.0% 하락했습니다. 따라서 “전체 평균 583,666,666원보다 17.4% 낮다”는 식의 과거 평균 중심 해석보다, 560,000,000원을 현재 비교 기준으로 두고 추가 하락 가능성을 감안하는 편이 보수적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 482,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,224,000원 |
| 2. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 475,176,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 은평신용협동조합의 미배당액은 5,956,824,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 482,400,000원 | 475,176,000원 | 5,956,824,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 385,920,000원 | 379,717,120원 | 6,052,282,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 308,736,000원 | 303,613,696원 | 6,128,386,304원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 은평신용협동조합의 미배당은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리위험이 아니라 입찰가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 소규모 아파트가 있는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층 연립주택이며, 도시가스보일러 난방·천정 부착형 에어컨·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 부지 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 북측 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 3,353,000원/㎡이며 토지면적은 618.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다.
- 환금성 참고. 20세대 규모이고 준공일은 2023.06.13.입니다. 확인된 유사 면적 거래는 3건으로 거래 표본이 많지 않으며 최근 거래 추세는 -6.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 583,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 560,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거 대비 -6.0%이므로 현재 최저가 482,400,000원의 할인폭을 그대로 안전마진으로 보지 마세요.
- 404호 점유 확인. 윤다해의 전입일은 2025.01.20.로 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·우선변제 확인. 보증금과 우선변제 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 입찰 전에 재확인하세요.
- 배당표 보정. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 채권 잔액을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 하락 추세까지 함께 봐야 한다
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 404호 윤다해의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차만 놓고 보면 최근 거래 560,000,000원 대비 최저가 482,400,000원, 즉 86.1%로 내려와 있습니다. 감정가 603,000,000원에서 1회 유찰된 효과가 생긴 셈입니다. 그러나 최근 거래 추세가 -6.0%으로 하락 중이고 거래 표본도 3건뿐입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 최근 560,000,000원 시세와 하락 추세를 기준으로 보수적으로 계산”입니다. 보증금 미상 점유자의 배당·명도 확인까지 마친 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
