서울서부지방법원 2026타경50411. 갈현동 파크원 4층 404호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.10.13 설정된 은평신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 6,432,000,000원입니다. 이후 2026.03.25 국의 압류와 2026.04.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 거래 표본입니다. 감정가 603,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 385,920,000원, 감정가의 64%입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 560,000,000원으로 현재 최저가는 그 68.9% 수준입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 -6.0% 낮아진 하락 추세가 확인되고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 연립주택 · 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 385,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 / 준공 | 파크원(327-17) · 20세대 · 2023.06.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당권입니다. 2026.03.25 압류와 2026.04.07 경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 404호 점유자는 말소기준 이후 전입
| 성명 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수향 | 202호 | 2024.04.18 | 2026.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원성자 | 203호 | 2024.02.14 | 2026.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤태구 | 204호 | 2025.02.27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2024.08.28 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승중 | 302호 | 2024.06.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안주동 | 303호 | 2024.12.05 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정시아 | 304호 | 2024.11.29 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현용 | 403호 | 2024.02.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤다해 | 404호 | 2025.01.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조준희 | 503호 | 2026.02.04 | 2026.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 확인되는 점유자는 10명이며 모두 전입일이 말소기준일인 2023.10.13보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 대상 404호의 점유자는 윤다해이고 전입일은 2025.01.20입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 자료상 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 시세의 68.9%
파크원(327-17)의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 583,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 것이 맞습니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 560,000,000원이고, 최신 거래 역시 2025.06의 560,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 583,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 560,000,000원 |
현재 최저매각가 385,920,000원은 최근 12개월 평균 560,000,000원의 68.9%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 확인 시세보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다. 다만 최근 거래가 이전 거래 대비 -6.0%로 내려온 하락 추세이고, 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 전체 평균 583,666,666원만 보고 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,202,880원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 379,717,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 385,920,000원을 가정하면 근저당권에는 379,717,120원이 배당되고 6,052,282,880원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 385,920,000원 | 379,717,120원 | 6,052,282,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 308,736,000원 | 303,613,696원 | 6,128,386,304원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 246,988,800원 | 242,730,957원 | 6,189,269,043원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층 연립주택이며, 도시가스보일러 난방·천정 부착형 에어컨·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 부지 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 북측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,353,000원/㎡, 토지면적은 618.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 점유관계 재확인. 윤다해의 전입은 2025.01.20으로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 명세서 원문을 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.0%입니다. 560,000,000원이라는 최근 거래 한 건만으로 가격 상한을 잡지 말고 현장 시세를 다시 확인하세요.
- 거래 표본 확인. 확인된 실거래가 3건, 최근 12개월은 1건이라 표본이 제한적입니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있으므로 실제 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘가격 확인’
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 404호 점유자 윤다해의 전입도 말소기준보다 뒤여서 현재 자료상 매수인 인수액이 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거치며 385,920,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 560,000,000원의 68.9% 수준입니다. 반면 최근 거래 추세는 -6.0%이고 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 하락 추세와 얇은 거래 표본을 감안해 현재 최저가가 실제 현장 시세 대비 어느 수준인지 검증하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
