서울서부지방법원 2026타경50411. 은평구 갈현동 파크원 3층 304호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 파크원은 2023.06.13 사용승인, 20세대이며 대상 면적은 78.22㎡로 매칭됩니다. 감정평가상 내부는 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층입니다.
권리의 출발점은 2023.10.13 설정된 은평신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 6,432,000,000원이고 공동담보목록 제2023-506호가 붙어 있습니다. 이후 2026.03.25 국의 압류와 2026.04.07 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 근저당이 전액 변제되지 않더라도 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 매수인 인수는 0원으로 제시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층 304호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 서오릉로18길 13-29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 · 대상면적 78.22㎡ · 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 482,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당 · 채권최고액 6,432,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
② 임차인·점유 분석 — 대상 304호 전입자는 말소기준보다 후순위
현황조사 등에 여러 호수의 전입자가 확인되지만, 대상 물건 304호로 표시된 사람은 정시아입니다. 정시아의 전입일은 2024.11.29로 말소기준인 2023.10.13보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이고 배당요구는 2026.04.20 접수돼 있어, 실제 배당순위·최우선변제 여부는 별도 확인 대상이지만 대항력에 따른 보증금 승계 위험은 없습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수향 | 202호 | 2024.04.18 | 2026.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원성자 | 203호 | 2024.02.14 | 2026.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤태구 | 204호 | 2025.02.27 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2024.08.28 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승중 | 302호 | 2024.06.17 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안주동 | 303호 | 2024.12.05 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정시아 | 304호 | 2024.11.29 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현용 | 403호 | 2024.02.23 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤다해 | 404호 | 2025.01.20 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조준희 | 503호 | 2026.02.04 | 2026.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
각 전입일은 모두 2023.10.13 말소기준권리 이후입니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재가는 최근 시세 아래, 그러나 시장은 하락 중
파크원(327-17)의 실거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 583,666,666원이지만, 가격 판단에는 과거 거래보다 최근 12개월 평균 560,000,000원과 최신 거래 560,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 482,400,000원은 최근 12개월 평균의 86.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 560,000,000원 |
또한 단지는 20세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 아파트 대단지처럼 거래 표본이 풍부하지 않은 만큼, 현재 86.1% 수준을 곧바로 확정적인 저가 매수 구간으로 해석하기보다 실제 매수층과 매도 소요기간을 함께 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 482,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,224,000원 |
| 2. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 475,176,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 미배당액은 5,956,824,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 482,400,000원 | 475,176,000원 | 5,956,824,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 385,920,000원 | 379,717,120원 | 6,052,282,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 308,736,000원 | 303,613,696원 | 6,128,386,304원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰이 진행돼 채권자의 미배당액이 늘더라도 제시된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 추가로 떠안아 실질취득가가 고정되는 ‘인수형’ 사건과는 구조가 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 소규모 아파트가 있는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2023.06.13 사용승인, 20세대. 철근콘크리트구조 지상 6층 연립주택이며 도시가스보일러 난방, 천정 부착형 에어컨, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 부지 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 북측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,353,000원/㎡, 토지면적은 618.0㎡입니다. 감정평가상 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 실제 적용 범위를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 확인된 실거래가 3건, 최근 12개월은 1건이며 20세대 규모라 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 304호 점유관계 재확인. 정시아 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유·보증금·최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 매우 크더라도 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다. 공동담보 근저당의 미회수액과 매수인의 권리 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 583,666,666원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 560,000,000원을 가격 기준으로 우선하고, -6.0% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 거래 표본 확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 실제 매도 가능 가격과 소요기간을 별도로 검토하는 편이 안전합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래허가구역을 포함한 규제 표기가 있으므로 대상 물건에 대한 실제 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 ‘하락장 할인’인지 확인해야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 대상 304호 정시아의 전입은 2024.11.29로 후순위입니다. 압류와 경매개시결정도 말소기준 이후라 매각으로 소멸하며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 603,000,000원에서 한 차례 유찰돼 482,400,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 560,000,000원의 86.1%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -6.0%이고 최근 12개월 표본은 1건, 단지 규모도 20세대입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 깨끗하고 현재 가격에는 할인폭이 있지만, 하락 추세와 제한된 환금성을 감안해 보수적으로 접근할 물건”입니다.
