서울서부지방법원 2026타경50411. 은평구 갈현동 파크원 3층 304호, 전용 78.22㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 연립주택(방4·욕실2·발코니·거실 및 주방)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층입니다. 소유자는 주식회사영신하우징이며, 2023.10.13 설정된 은평신용협동조합 근저당권 채권최고액 6,432,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호수인 304호에는 정시아가 2024.11.29 전입했고 2026.04.20 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 추가 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 3층 304호 · 도로명 서울특별시 은평구 서오릉로18길 13-29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 78.22㎡ · 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 · 지상 6층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 385,920,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 말소기준 | 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,432,000,000원 · 공동담보목록 제2023-506호 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.13 접수된 은평신용협동조합 근저당입니다. 2026.03.25 국의 압류와 2026.04.07 은평신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어왔고, 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 304호 정시아의 전입도 말소기준보다 약 1년 뒤인 2024.11.29이므로 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다.
304호 임차인·점유 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정시아 | 304호 | 2024.11.29 | 미상 / 미상 | 2026.04.20 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
정시아의 전입신고는 말소기준 2023.10.13 이후입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 전입 시점상 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 거래보다 낮지만 하락 추세를 같이 본다
파크원(327-17)은 20세대, 2023.06.13 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 확인된 면적대 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2025.06의 560,000,000원 1건입니다. 전체 3건 평균 583,666,666원은 2024년의 595,000,000원·596,000,000원 거래가 함께 포함되므로, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 560,000,000원 |
현재 최저가 385,920,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 560,000,000원의 68.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 단계에서의 실질취득액도 385,920,000원으로 동일합니다. 따라서 확인된 최신 거래와 비교하면 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 거래가가 과거 거래군보다 낮아지는 방향으로 움직여 최근 대비 과거 추세가 -6.0%이고, 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,202,880원 |
| 2. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 379,717,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 379,717,120원이 은평신용협동조합에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액은 공동담보목록 제2023-506호에 연결돼 있으며, 예상 미배당액은 6,052,282,880원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 소규모 아파트가 소재하는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치해 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 6층 연립주택이며 도시가스보일러 난방, 천정 부착형 에어컨, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 부지 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 북측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,353,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 파크원은 20세대이고 확인 실거래가 3건으로 표본이 많지 않습니다. 최근 거래 560,000,000원은 이전 595,000,000원·596,000,000원보다 낮아 최근 추세는 -6.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 304호 임차관계. 정시아의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 배당. 2026.03.25 국 압류가 존재합니다. 등기상 말소기준 이후 권리로 소멸하지만, 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세부 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 3건 평균 583,666,666원보다 최근 12개월 거래 560,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 385,920,000원은 이 가격의 68.9%입니다.
- 하락 추세. 최근 거래가가 과거 거래보다 낮아 추세가 -6.0%입니다. 현재 할인폭만 보지 말고 매각 시점의 추가 하락 가능성과 개별 층·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 소규모 물건이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐입니다. 낙찰 후 재매각을 전제로 한다면 거래 빈도와 실제 매수층을 보수적으로 잡는 편이 필요합니다.
- 토지거래허가 관련. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 적용 대상과 기간을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격과 환금성
이 사건은 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 대상 304호의 정시아도 2024.11.29 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 인수금액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 385,920,000원이 그대로 실질취득액의 기준이 됩니다.
가격만 놓고 보면 실질취득 385,920,000원은 최신이자 최근 12개월 확인 거래인 560,000,000원의 68.9%입니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 과거 거래 대비 최근 가격 추세가 -6.0%이며, 20세대 소규모 물건에 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 거래표본·가격 하락·재매각 환금성을 얼마나 보수적으로 반영하느냐가 핵심입니다.
