492,000,000원
서울서부지방법원 2026타경50411. 은평구 갈현동 파크원 5층 503호입니다. 등기상 소유자는 주식회사영신하우징이고, 2023.10.13 소유권보존과 같은 날 은평신용협동조합의 채권최고액 6,432,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에서 직접 확인해야 할 점유자는 503호 조준희입니다. 전입일은 2026.02.04로 말소기준권리인 2023.10.13보다 늦고, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2026.05.22 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아니지만, 배당 단계의 최우선변제 여부 등은 보증금 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 5층 503호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 서오릉로18길 13-29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 연립주택(방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등) |
| 거래비교 면적 | 78.22㎡ |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 615,000,000원 / 492,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 503호 전입은 말소기준 뒤
말소기준권리는 2023.10.13 설정된 은평신용협동조합 근저당권입니다. 503호 조준희의 전입은 2026.02.04이므로 시간 순서상 말소기준권리보다 후순위이고, 자료상 대항력도 없음으로 정리돼 있습니다. 이후 2026.03.25 국의 압류와 2026.04.07 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 503호 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조준희 | 503호 | 2026.02.04 | 미상 | 2026.05.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조준희는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인된 503호 점유자입니다. 전입이 선순위 근저당보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당받을 범위는 별도 점검이 필요합니다. 특히 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 대항력 없음과 배당 영향 없음은 같은 뜻이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인은 생겼지만 최근 추세는 -6.0%
파크원(327-17)의 거래비교 면적은 78.22㎡이고, 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 583,666,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 560,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -6.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | 78.22㎡ | 3건 | 583,666,666원 |
현재 최저가 492,000,000원은 최근 12개월 평균 560,000,000원의 87.9%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득도 492,000,000원으로 볼 수 있습니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세 아래에 위치합니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건이고 추세도 -6.0%이므로, 과거 전체 평균 583,666,666원 대비 할인율만 보고 가격 가점을 과도하게 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 492,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,320,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 484,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 은평신용협동조합의 미배당액은 5,947,320,000원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 492,000,000원 | 484,680,000원 | 5,947,320,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 393,600,000원 | 387,289,600원 | 6,044,710,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 314,880,000원 | 309,671,680원 | 6,122,328,320원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치합니다. 감정상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층 연립주택이며, 도시가스보일러 난방·천정 부착형 에어컨·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 확인됩니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 6미터 내외, 남측과 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 618.0㎡, 공시지가는 3,353,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 확인됩니다.
- 규모·거래. 파크원(327-17)은 20세대이고 준공일은 2023.06.13입니다. 확인된 실거래는 3건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 보증금 확인. 조준희의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매수인 인수와 별개로 배당액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 가격 우선. 전체 실거래 평균 583,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 560,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.0%이므로 현재 최저가가 최근 거래의 87.9%라는 이유만으로 과도한 상향 입찰은 피하는 편이 합리적입니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 거래는 1건입니다. 503호 상태와 인근 유사 다세대·연립주택의 추가 거래를 함께 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 감정자료에 2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31의 허가구역 표기가 있으므로 매각기일 기준 실제 적용 범위를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.29입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 503호 조준희의 2026.02.04 전입은 그 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.
가격도 감정가 615,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 492,000,000원까지 내려왔고, 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 560,000,000원의 87.9%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -6.0%이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 조건부 매력. 503호 보증금·배당 변수와 최근 하락 흐름을 확인한 뒤 입찰가를 보수적으로 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
