서울서부지방법원 2026타경50411. 은평구 갈현동 ‘파크원’ 5층 503호로, 감정 이용상태는 연립주택(방4·욕실2·발코니·거실 및 주방)입니다. 소유자는 주식회사영신하우징이고, 말소기준권리는 2023.10.13. 설정된 은평신용협동조합 근저당 채권최고액 6,432,000,000원입니다. 이후 2026.03.25. 국 압류와 2026.04.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상호 503호에는 조준희가 2026.02.04. 전입했고 2026.05.22. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일 2023.10.13.보다 늦으므로 이 사건 자료상 대항력은 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 입찰 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 615,000,000원 / 393,600,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 현황 — 실제 조사 인원 10명, 대상호는 503호 1명
조사된 실제 점유·임차 관련 인원은 10명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 중 경매 목적물인 503호 관련자는 조준희 1명입니다. 나머지 인원은 같은 파크원 내 다른 호수로, 503호 매수인이 그들의 점유를 승계하는 구조로 볼 자료는 없습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수향 | 202호 | 2024.04.18 | 2026.06.11 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 원성자 | 203호 | 2024.02.14 | 2026.04.21 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 윤태구 | 204호 | 2025.02.27 | 해당 없음 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2024.08.28 | 해당 없음 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김승중 | 302호 | 2024.06.17 | 해당 없음 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 안주동 | 303호 | 2024.12.05 | 2026.04.20 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 정시아 | 304호 | 2024.11.29 | 2026.04.20 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 장현용 | 403호 | 2024.02.23 | 해당 없음 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 윤다해 | 404호 | 2025.01.20 | 해당 없음 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 조준희 | 503호 | 2026.02.04 | 2026.05.22 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
10명 모두 전입신고일이 말소기준일 2023.10.13. 이후입니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 대상호 503호 조준희도 같은 이유로 대항력 없는 것으로 정리됩니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 추세
파크원(327-17)은 20세대, 2023.06.13. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 비교 면적은 78.22㎡이고 실거래 표본은 3건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 583,666,666원보다 최근 12개월 평균 560,000,000원과 최신 거래 560,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 560,000,000원 |
현재 최저가 393,600,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 560,000,000원의 70.3%입니다. 즉 현재 회차 실질취득액은 확인된 최근 거래보다 166,400,000원 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래 대비 -6.0% 하락한 것으로 집계돼 있으므로, 5.60억원을 고정적인 현재 가치로 단정해 할인폭 29.7%를 그대로 수익 여지로 계산하는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 393,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,310,400원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 387,289,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 미배당액은 6,044,710,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 393,600,000원 | 387,289,600원 | 6,044,710,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 314,880,000원 | 309,671,680원 | 6,122,328,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 251,904,000원 | 247,577,344원 | 6,184,422,656원 | 0원 |
근저당 채권최고액이 매각대금을 크게 초과해 어느 시나리오에서도 근저당권자 미배당이 남지만, 이 미배당은 말소기준권리 자체의 채권잔액입니다. 제공된 권리관계와 임차인 현황상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 시나리오별 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근. 다세대주택과 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치해 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 연립주택. 도시가스보일러 난방, 천정 부착형 에어컨, 승강기, 옥내소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단 공동주택 건부지로 이용 중이며 동측 약 6m, 남·북측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 20세대 소규모 단지이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래가격 하락과 2회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대상호 점유 확인. 503호 조준희가 전입·배당요구한 상태이므로 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장 및 현황조사 원문에서 다시 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대상호 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의 판단을 위해 명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 최근 12개월 시세 우선. 전체 실거래 평균 583,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 560,000,000원을 기준으로 가격을 판단하는 편이 보수적입니다.
- 하락장 보정. 최근 거래가 과거 거래 대비 -6.0%이므로 560,000,000원을 고정 시세로 전제하지 말고 추가 하락 가능성을 응찰가에 반영하세요.
- 소규모 단지 환금성. 20세대이며 실거래가 3건뿐입니다. 매수 후 재매각 기간과 호가·실거래 괴리를 별도 점검하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있으므로 실제 적용 대상과 경매 취득 시 절차를 관할기관 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격과 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당이고, 대상호 503호 조준희의 전입은 2026.02.04.로 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가 393,600,000원 역시 최신 거래 560,000,000원보다 충분히 낮아 확인된 거래 대비 가격 할인은 존재합니다.
다만 최근 거래 추세가 -6.0%이고, 20세대 소규모 연립주택에 이미 2회 유찰된 물건이라는 점이 가격 할인과 함께 봐야 할 핵심입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수가 있어서 싼” 유형이 아니라, 인수는 없지만 시장이 가격·환금성을 보수적으로 평가해 두 차례 가격이 내려온 물건에 가깝습니다. 권리보다 실제 점유 확인, 최근 하락 추세, 소규모 단지의 재매각 가능성을 응찰가 결정의 중심에 두는 편이 적절합니다.
