서울서부지방법원 2026타경50411. 은평구 갈현동 ‘파크원’ 2층 203호가 포함된 다세대 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이며 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 구조로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사영신하우징, 말소기준권리는 2023.10.13 설정된 은평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,432,000,000원이고 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있습니다.
말소기준권리 뒤에는 2026.03.25 국의 압류와 2026.04.07 은평신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 두 권리 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 378,240,000원을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 지상 6층 · 파크원(327-17) · 20세대 · 2023.06.13 준공 |
| 시세 비교 면적 | 78.22㎡ · 면적 일치 |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 591,000,000원 / 378,240,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액 6,432,000,000원은 현재 물건 최저가보다 크고, 현재 회차 예상배당에서도 근저당권자에게 372,144,640원만 배당돼 미배당이 발생합니다. 다만 데이터상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 10명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 사람은 모두 실제 임차인입니다. 전입일은 전부 말소기준일 2023.10.13보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 문수향 | 202호 | 2024.04.18 | 2026.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 원성자 | 203호 | 2024.02.14 | 2026.04.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤태구 | 204호 | 2025.02.27 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2024.08.28 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김승중 | 302호 | 2024.06.17 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안주동 | 303호 | 2024.12.05 | 2026.04.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정시아 | 304호 | 2024.11.29 | 2026.04.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장현용 | 403호 | 2024.02.23 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤다해 | 404호 | 2025.01.20 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조준희 | 503호 | 2026.02.04 | 2026.05.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 흐름은 하락
파크원(327-17)의 면적 일치 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 583,666,666원이지만, 가격 판단은 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 560,000,000원과 최신 거래 560,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 378,240,000원은 최근 12개월 평균의 67.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 583,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 560,000,000원 |
과거 거래 595,000,000원·596,000,000원에서 최신 거래가 560,000,000원으로 내려왔고, 데이터상 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이는 -6.0%입니다. 따라서 전체 평균 583,666,666원만 기준으로 할인폭을 과장하면 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가 378,240,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 560,000,000원보다 낮은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 378,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,095,360원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 372,144,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액에 비해 매각대금이 부족해 미배당 6,059,855,360원이 계산됩니다. 신청채권자의 청구액 4,993,383,038원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 더 커지지만 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 378,240,000원 | 372,144,640원 | 6,059,855,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 302,592,000원 | 297,555,712원 | 6,134,444,288원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 242,073,600원 | 237,884,570원 | 6,194,115,430원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 소규모 아파트가 있는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 연립주택으로 외벽 외장석재, 내벽 벽지 및 일부 타일, 마루 및 일부 타일 바닥, PVC 창호가 기재돼 있습니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 천정부착형 에어컨, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 동측 약 6미터, 남측·북측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역도 지정기간과 대상 용도가 함께 기재돼 있어 입찰 시점 적용 여부 확인이 필요합니다.
- 시세·환금성. 파크원은 20세대, 2023.06.13 준공이며 면적 일치 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 560,000,000원, 최근 거래 추세는 -6.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당권이 말소기준인지 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 203호 점유 확인. 203호에는 원성자가 2024.02.14 전입하고 2026.04.21 배당요구한 것으로 조사돼 있습니다. 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 임차인들의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 배당은 별도 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 560,000,000원이고 최근 거래 추세가 -6.0%입니다. 전체 평균 583,666,666원만 보고 가격을 높게 잡지 마세요.
- 거래 표본 한계. 실거래는 총 3건, 최근 12개월 평균은 1건 기준입니다. 개별 호수의 층·상태 차이를 별도로 점검하세요.
- 토지이용 규제 확인. 감정자료에 토지거래허가구역의 지정기간과 대상 용도가 각각 기재돼 있으므로 입찰일 기준 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 할인됐지만 시장 방향은 하락”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.13 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 10명도 모두 말소기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
가격은 감정가 591,000,000원에서 2회 유찰돼 378,240,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 560,000,000원의 67.5%입니다. 다만 최신 거래 역시 560,000,000원이고 최근 거래 추세는 -6.0%입니다. 따라서 할인폭 자체는 분명하지만, 하락하는 시세와 적은 거래 표본, 임차인 보증금·우선변제 미상이라는 확인사항을 함께 반영해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “인수 위험보다 실제 점유·배당 확인과 하락장 속 적정 응찰가 설정”입니다.
