서울서부지방법원 2026타경50411. 서울 은평구 갈현동 파크원 2층 203호입니다. 감정평가상 이용상태는 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등으로 구성된 연립주택이고, 사건상 용도는 다세대로 분류돼 있습니다. 감정가는 591,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 472,800,000원입니다.
권리의 기준점은 2023.10.13. 설정된 은평신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 6,432,000,000원이고 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2026.03.25. 국의 압류와 2026.04.07. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 2층 203호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 서오릉로18길 13-29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 591,000,000원 / 472,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 규모 참고 | 파크원(327-17) · 총 20세대 · 사용승인 2023.06.13 · 비교면적 78.22㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2023.10.13. 소유권보존과 같은 날 은평신용협동조합 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2026.03.25. 국의 압류, 2026.04.07. 은평신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 후순위입니다. 현재 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 — 모두 후순위, 203호 보증금은 미상
확인된 점유·전입자는 실제 10명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 2023.10.13. 이후라 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 경매 대상인 203호에는 원성자가 2024.02.14. 전입했고 2026.04.21. 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수향 | 202호 | 2024.04.18 | 2026.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원성자 | 203호 | 2024.02.14 | 2026.04.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤태구 | 204호 | 2025.02.27 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2024.08.28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승중 | 302호 | 2024.06.17 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안주동 | 303호 | 2024.12.05 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정시아 | 304호 | 2024.11.29 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장현용 | 403호 | 2024.02.23 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤다해 | 404호 | 2025.01.20 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조준희 | 503호 | 2026.02.04 | 2026.05.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 최근 가격은 하락 중
파크원(327-17) 비교 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 583,666,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 거래 560,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 현재 최저가 472,800,000원은 이 최근 거래의 84.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 583,666,666원 |
수치만 보면 현재 최저가가 최근 실거래보다 87,200,000원 낮습니다. 다만 최신 거래 5.60억은 2024년 5.95억·5.96억 거래보다 낮고, 최근 12개월 평균과 이전 거래 비교 추세도 -6.0%입니다. 따라서 4.728억의 할인 자체는 확인되지만, 과거 전체 평균 5.836억만 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 472,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,128,000원 |
| 2. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 465,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 중 5,966,328,000원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 472,800,000원 | 465,672,000원 | 5,966,328,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 378,240,000원 | 372,144,640원 | 6,059,855,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 302,592,000원 | 297,555,712원 | 6,134,444,288원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층 연립주택이며, 도시가스보일러 난방·천정 부착형 에어컨·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m, 남측 약 4m, 북측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 618.0㎡, 공시지가 3,353,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 총 20세대 단지로 확인된 비교 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호 원성자 임대차 확인. 전입 2024.02.14., 배당요구 2026.04.21.이나 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 말소기준 재확인. 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당이 기준이고, 확인된 전입은 모두 그 이후입니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 560,000,000원은 2024년 595,000,000원·596,000,000원보다 낮고 최근 대비 이전 거래 추세는 -6.0%입니다.
- 가격 상한 점검. 현 최저가 472,800,000원은 최근 12개월 거래 560,000,000원의 84.4%이므로 할인폭은 있으나, 거래 표본이 적다는 점을 함께 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당에는 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있으므로 배당 및 채권관계 원본을 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.13. 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 확인된 전입자도 모두 기준일 이후라 대항력은 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격도 현재 최저가 4.728억이 최신 실거래 5.60억의 84.4%로 내려와 있습니다. 다만 최신 거래 자체가 이전 5.95억·5.96억보다 낮아 -6.0% 하락 추세가 확인되고, 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 여기에 경매 대상 203호 원성자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원은 긍정적, 그러나 203호 임대차 확인과 최근 하락 시세를 반영해 응찰가를 정해야 하는 물건”입니다.
