서울서부지방법원 2026타경50411. 서울 은평구 갈현동 파크원 4층 403호입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 건물이며, 2023년 준공된 20세대 규모 공동주택입니다. 전용면적은 78.22㎡이고 감정 당시 이용상태는 방 4개·욕실 2개·발코니·거실 및 주방으로 조사됐습니다.
소유자는 주식회사영신하우징입니다. 2023년 10월 13일 설정된 은평신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국의 압류와 임의경매개시결정이 등록됐습니다. 근저당 채권최고액은 6,432,000,000원으로 상당히 크지만 공동담보가 설정된 권리입니다. 채권최고액 전체를 이 호실의 별도 채무나 매수인의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
권리관계보다 먼저 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 603,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 감정가의 64%인 385,920,000원입니다. 다만 최근 거래는 2025년 6월 560,000,000원이고, 과거 거래 대비 가격 추세도 -6.0%입니다. 따라서 과거 전체 평균과의 차이만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 4층 403호 도로명주소: 서울특별시 은평구 서오릉로18길 13-29 |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 |
| 전용 / 이용상태 | 78.22㎡ · 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 · 지상 6층 중 4층 |
| 단지 규모 / 준공 | 20세대 · 2023.06.13 |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 (단독소유) |
| 감정가 | 603,000,000원 |
| 최저매각가 | 385,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 은평신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,993,383,038원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 소멸 예정
말소기준권리는 2023.10.13 설정된 을구 1번 은평신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되며, 이후 설정된 은평세무서장 처분의 압류와 은평신용협동조합의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 분석 — 403호 점유자와 호실 미상 신고인 구분
전체 조사에서 실제 임차인·점유 관련 인물은 11명 확인됩니다. 이 가운데 9명은 202호·203호·204호·301호·302호·303호·304호·404호·503호 등 다른 호실로 기재되어 있습니다. 이들을 403호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
매각 대상인 403호에는 장현용이 기재되어 있으며, 이와 별도로 이주연은 호실과 전입일이 확인되지 않은 배당요구 신고인입니다. 이주연이 실제 매각 대상 호실과 관계있는지 확인하는 것이 중요합니다.
| 성명 / 호실 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 장현용 403호 · 주거 |
2024.02.23 배당요구 확인되지 않음 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
| 이주연 호실 미상 · 주거 |
전입일 미상 2026.06.01 배당요구 |
보증금 미확인 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
장현용의 전입일은 2024.02.23으로 말소기준권리인 2023.10.13보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없으며, 해당 보증금이 미배당되더라도 이 전입관계만으로 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 확인된 만큼 낙찰 이후 점유 이전과 명도 절차는 별개의 문제입니다.
이주연은 배당요구 사실이 있으나 전입일·확정일자·호실 및 실질 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 없다고 단정하거나 403호와 무관하다고 확정할 수 없습니다. 403호와의 관계 및 전입·점유 선후관계가 확인되기 전에는 인수 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 하락 추세와 거래 시차 주의
파크원(327-17)의 확인된 유사 면적 실거래는 3건입니다. 전체 실거래 평균은 583,666,666원이지만, 2024년 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 최신 거래인 2025년 6월 560,000,000원과 최근 거래 추세를 우선해 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4층 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2층 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5층 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 583,666,666원 |
| 최근 집계 평균 | — | 1건 | 560,000,000원 |
최저매각가 385,920,000원은 전체 실거래 평균의 66.1%, 최근 집계 평균의 68.9%입니다. 다만 최근 집계에 사용된 거래도 2025년 6월 거래이므로, 2026년 10월 매각기일의 실시간 시세를 직접 보여주는 표본은 아닙니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계되어 있습니다. 현재 물건 역시 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 단순히 유찰 횟수만을 근거로 추가적인 가격 하락이나 낙찰 가능성을 단정하기보다 현재 가격과 권리 확인 결과를 함께 검토할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,202,880원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 379,717,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 약 1.6%로 추정한 6,202,880원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영이며, 공동담보의 실제 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 미배당·인수 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 385,920,000원 | 379,717,120원 | 6,052,282,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 308,736,000원 | 303,613,696원 | 6,128,386,304원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 246,988,800원 | 242,730,957원 | 6,189,269,043원 | 0원 |
유찰이 추가로 진행되면 매각가격은 낮아지고 근저당권자에게 배당되는 금액도 줄어듭니다. 계산상 인수액은 각 회차에서 모두 0원이지만, 이는 미확인 임차관계가 없다는 가정 아래의 예상값입니다. 향후 이주연 등 미상 신고인의 대항력과 보증금이 확인되면 실질취득금액은 낙찰가만으로 결정되지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 소규모 아파트 등이 형성된 후면 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 지상 6층 연립주택입니다. 도시가스보일러 난방, 천장 부착형 에어컨, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 부지 동측 약 6m, 남측과 북측 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 618.0㎡, 공시지가는 3,353,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 기재된 사항은 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정 내역도 존재하므로 입찰 당시의 지정기간과 본건 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 2023년 준공된 20세대 규모 건물로, 확인된 유사 면적 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 최근 거래 추세가 -6.0%이므로 과거 평균가격만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 임차관계. 장현용의 실제 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 점유 상태를 확인하세요.
- 이주연의 호실. 2026.06.01 배당요구 신고인이 403호와 관련되는지 확인하고, 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 은평신용협동조합의 공동담보목록 제2023-506호 및 관련 배당관계를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 은평세무서장의 압류와 관련하여 당해세, 교부청구 및 배당순위를 확인하세요.
- 최신 시세 재확인. 마지막 확인 거래가 2025년 6월이므로 2026년 매각기일에 가까운 거래와 매물 호가를 추가 대조하세요.
- 명도와 관리비. 실제 점유 상태, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부 등을 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.13 매각 진행 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사서의 변경사항을 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 인수 위험 확정이 먼저”
은평 파크원 403호는 감정가 603,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 385,920,000원까지 내려온 물건입니다. 최신 확인 실거래 560,000,000원과 비교하면 68.9% 수준으로 과거 거래가격 대비 할인 폭은 상당합니다.
다만 최근 실거래 추세는 -6.0%이고, 마지막 확인 거래도 2025년 6월이므로 현재의 가격 메리트를 단정하기에는 최신 시장자료가 부족합니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 구조이고 403호 장현용의 전입도 후순위이지만, 호실·전입일이 미상인 이주연의 배당요구를 확인하지 않은 채 인수액을 최종 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
결론적으로 과거 실거래 대비 가격 차이는 매력 요인이지만, 미상 신고인의 403호 관련 여부와 선순위 대항력 가능성을 먼저 해소해야 합니다. 확인된 권리만을 기준으로 한 예상 인수액은 0원이며, 실제 입찰 판단은 최신 시세와 임차관계 원본 확인 결과를 반영해 마무리하는 것이 적절합니다.
