서울서부지방법원 2026타경50411. 은평구 갈현동 파크원 4층 403호 다세대 물건입니다. 감정평가상 건물은 지상 6층 철근콘크리트구조 연립주택이며, 내부는 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사영신하우징입니다. 등기상 가장 중요한 기준점은 2023.10.13 설정된 은평신용협동조합 근저당권 6,432,000,000원입니다. 이후 국의 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 같은 건물 여러 호수의 점유·임차 조사 내용이 함께 확인됩니다. 본건 403호로 특정되는 점유자는 장현용이고 전입일은 2024.02.23입니다. 말소기준일 2023.10.13보다 늦기 때문에 장현용은 대항력이 없습니다. 반면 이주연은 호수와 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능하므로, 본건과의 관련 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50411 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 4층403호 |
| 등기상 소재 | 서울특별시 은평구 갈현동 327-17, 327-23 파크원 · 서울특별시 은평구 서오릉로18길 13-29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 · 방4·욕실2·발코니·거실 및 주방 등 |
| 대상 면적 | 78.22㎡ |
| 소유자 | 주식회사영신하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 482,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 4,993,383,038원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,432,000,000원이고 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있습니다. 이후 2026.03.25 국의 압류, 2026.04.07 은평신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 403호는 후순위, 미상 신고는 별도 확인
| 성명 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수향 | 202호 | 2024-04-18 | 2026-06-11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원성자 | 203호 | 2024-02-14 | 2026-04-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤태구 | 204호 | 2025-02-27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2024-08-28 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승중 | 302호 | 2024-06-17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안주동 | 303호 | 2024-12-05 | 2026-04-20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정시아 | 304호 | 2024-11-29 | 2026-04-20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현용 | 403호 | 2024-02-23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤다해 | 404호 | 2025-01-20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조준희 | 503호 | 2026-02-04 | 2026-05-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 미상 | 2026-06-01 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래 아래, 다만 추세는 하락
파크원(327-17)은 20세대, 2023.06.13 준공입니다. 대상 면적은 78.22㎡이고 실거래 비교 면적도 일치합니다. 확인되는 거래는 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 77.3㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.02 | 77.3㎡ | 2 | 596,000,000원 |
| 2024.01 | 78.22㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 583,666,666원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 560,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 596,000,000원·595,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 560,000,000원과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 482,400,000원은 최근 12개월 평균의 86.1%로 내려와 가격 차이는 확보됐습니다. 다만 최신 거래 560,000,000원은 이전 거래보다 낮아 최근·과거 거래 추세가 -6.0%입니다. 즉 현재 최저가가 최근 실거래보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 시세 자체가 내려온 흐름은 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 482,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,224,000원 |
| 2. 근저당권 · 은평신용협동조합 | 6,432,000,000원 | 475,176,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 6,432,000,000원 중 475,176,000원이 배당되고, 미배당액은 5,956,824,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 482,400,000원 | 475,176,000원 | 5,956,824,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 385,920,000원 | 379,717,120원 | 6,052,282,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 308,736,000원 | 303,613,696원 | 6,128,386,304원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매수 가격은 385,920,000원, 308,736,000원으로 더 낮아지지만 현재 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 근저당권자의 미배당액은 늘어납니다. 신청채권자의 청구액 4,993,383,038원도 현재 회차에서 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근. 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층 연립주택이며 도시가스보일러 난방, 천정부착형 에어컨, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 부지 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 북측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 618.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,353,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 준공일은 2023.06.13입니다. 비교 가능한 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본이 많지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 장현용 확인. 전입일은 2024.02.23으로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 이주연 관련성 확인. 호수·전입일이 확인되지 않아 본건과의 관련성 및 대항력 판정을 단정할 수 없습니다.
- 시세 하락 반영. 최신 거래는 560,000,000원이고 최근 거래 추세는 -6.0%입니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 과거 595,000,000원·596,000,000원 수준을 기준가격으로 삼지 마세요.
- 공동담보 확인. 은평신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2023-506호가 기재돼 있으므로 담보범위와 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제가 기재돼 있으므로 입찰 목적과 적용 여부를 관할기관 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 권리는 남아 있다”
이 물건의 말소기준권리는 2023.10.13 은평신용협동조합 근저당이고 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 403호 장현용도 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 이 부분만 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다.
가격도 1회 유찰을 거치며 482,400,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 560,000,000원의 86.1%가 됐습니다. 다만 최신 거래가 과거 거래보다 낮아 최근 추세가 -6.0%이고, 최근 12개월 실거래 표본도 1건에 그칩니다. 더구나 이주연은 호수와 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 따라서 결론은 “현재 가격은 최근 거래보다 낮아졌지만, 하락 시세와 미상 임차신고를 확인한 뒤 접근할 B등급 물건”입니다.
