울산지방법원 2025타경12602. 양산시 물금읍 가촌리 서영프라자 1층 103호 근린시설입니다. 등기상 핵심은 단순합니다. 2016.04.25. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 548,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 현재 소유자 이영만 씨의 소유권이전은 2016.07.29.이며, 2025.09.24. 같은 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건에서 등기만 보고 “인수 0원이라 안전하다”고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 ‘점포’ 점유가 잡혀 있으나 전입신고일·확정일자·보증금·차임이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자의 대항력은 가능·미상으로 보아야 하며, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 떠안을 금액까지 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 인수액은 0원이지만, 이는 점유자의 미상 권리관계까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12602 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 103호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(인접한 102호와 같이 식당으로 이용) |
| 소유자 | 이영만 · 2016.07.29. 소유권이전 · 거래가액 640,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 613,000,000원 / 429,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 대형기선저인망수산업협동조합 |
| 청구액 | 2,852,068,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 점유는 별도 확인
말소기준은 2016.04.25. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 548,000,000원이며 채무자는 주식회사서영씨앤디입니다. 현재 소유자 이영만의 소유권이전은 그 뒤인 2016.07.29.이고, 2025.09.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 압류는 확인되지 않습니다.
② 점유자 확인 — 대항력 ‘가능·미상’
| 점유 표시 | 용도 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가하고, 보증금도 확인되지 않아 매각물건명세서와 점유관계의 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 실거래 검증은 없다
이 물건은 감정가 613,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 429,100,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 감정가 49%인 300,370,000원, 그 다음은 감정가 34% 수준인 210,259,000원입니다.
다만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가 429,100,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 가격 판단은 실거래·임대수익·공실 및 상권 확인을 거친 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 429,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,691,000원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 548,000,000원 | 422,409,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 대비 미배당은 125,591,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자의 보증금과 대항력도 미상입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 429,100,000원 | 422,409,000원 | 125,591,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 300,370,000원 | 295,364,820원 | 252,635,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 210,259,000원 | 206,515,374원 | 341,484,626원 | 0원 |
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양산시 물금읍 가촌리 증산중학교 북서측 인근의 서영프라자로, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로 외벽은 장식석 붙임 및 강화유리 등, 내벽은 내부인테리어 및 콘크리트 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설이 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형이고 제1·2종근린생활시설의 건부지이며, 2면이 포장도로에 접해 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 토지 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 계약관계. 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상이므로 실제 계약서, 사업자등록 또는 전입 여부와 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 102호와 경계. 103호와 102호 사이 내부 경계벽 일부가 없으므로 실제 경계, 출입구, 설비 공유 여부와 경계복원 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도 범위. 현재 102호와 일체의 식당으로 이용되고 있어 103호만 낙찰받을 경우 점유분리와 인도 범위를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 비교 실거래와 임대관계 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 및 점유자의 미상 보증금은 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 원본 서류를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸형이지만, 현장 확인 없이는 완성되지 않는다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.04.25. 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 점포 점유자의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이며, 103호와 102호가 내부 경계벽 일부 없이 하나의 식당으로 사용되는 물리적 이슈도 있습니다.
가격은 감정가 613,000,000원에서 1회 유찰되어 429,100,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없어 이를 곧바로 ‘저렴한 가격’으로 평가할 근거는 없습니다. 결론은 등기 권리는 소멸형, 점유·경계는 확인 필요, 가격은 검증 전 보류입니다.
