울산지방법원 2025타경12602. 양산시 물금읍 가촌리 서영프라자 2층 204호로, 용도는 근린시설입니다. 감정가는 470,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 329,000,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 주식회사서영씨앤디이며, 말소기준권리는 2016.04.25. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 1,670,000,000원 근저당입니다. 이 근저당과 이후의 현존 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 근린시설은 권리관계만 깨끗하다고 입찰가가 정해지는 물건은 아닙니다. 현재 제공된 거래 비교자료는 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차에서는 배당재원이 부족해 담보채권에 2,066,406,000원의 미배당이 발생하지만, 그 미배당 채권 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12602 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 329,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 2,852,068,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준은 2016.04.25. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당입니다. 2016년 설정됐던 국 명의 900,000,000원 근저당은 2021.01.22. 말소됐고, 2020년 노명환 명의 900,000,000원 근저당도 2023.03.17. 말소됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 이학수 300,000,000원 근저당과 주식회사대신저축은행 420,000,000원 근저당, 2025.09.24. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 할인율만으로는 부족
감정가 470,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 329,000,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 230,300,000원, 그 다음 회차는 161,210,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 329,000,000원 | 2,066,406,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 230,300,000원 | 2,163,724,200원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 161,210,000원 | 2,231,846,940원 |
유찰이 진행될수록 낙찰가가 내려가고 채권자 미배당은 늘어나지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리비용이 낙찰가와 함께 증가하는 대항력 임차인 인수형 구조는 아닙니다. 반면 시장 거래자료가 없으므로 329,000,000원·230,300,000원·161,210,000원 중 어느 가격대가 실제 상가 시장에서 유리한지는 별도 검증 영역입니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,670,000,000원 | 323,594,000원 |
| 2. 근저당 · 이학수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보채권 합계 2,390,000,000원 중 현재 회차에서 323,594,000원이 배당되고 2,066,406,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산중학교 북서측 인근 서영프라자에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호(3~6)는 근린생활시설인 모던 아울렛으로 이용된 것으로 조사됐습니다. 본건 204호는 해당 2층 대상군에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물로, 위생·급배수시설과 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로1류(폭 20m~25m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 1,562.4㎡, 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세·수익성 확인. 거래 비교자료가 없으므로 주변 근린시설 매매가와 임대료, 보증금·월세 수준을 직접 확인해 현재 최저가 329,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 영업상태를 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당은 서영프라자 202호·203호·205호와 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 관련 물건의 매각·배당 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
- 상가 관리비·부가비용. 관리비 체납과 공용부분 관련 비용, 영업시설 철거·원상복구 여부 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상가 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 현존 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 근린시설입니다. 감정가 470,000,000원에서 한 차례 유찰돼 329,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 거래 비교값 없이 감정가 할인율만 보고 싸다고 판단하지 말고, 실제 상권·점유·임대조건을 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
