울산지방법원 2025타경12602. 양산 물금읍 가촌리 서영프라자 3층 303호 근린시설입니다. 감정가 388,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 271,600,000원입니다. 등기상 핵심은 2016.04.25. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 1,477,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2024년 대신저축은행 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2016년 설정된 채권최고액 900,000,000원의 별도 근저당은 2021.01.22. 말소등기가 이뤄졌습니다. 현재 배당계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가에서는 3층 302호부터 305호가 근린생활시설 공실상태로 조사됐고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 실제 임대차 유무는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12602 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 · 3층 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 271,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 2,852,068,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2016.04.25. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,477,000,000원이고, 서영프라자 3층 302호·304호·305호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 2024.07.15. 추가 설정된 대신저축은행 근저당 420,000,000원은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
현재 회차 최저매각가는 271,600,000원으로 감정가 388,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액도 271,600,000원입니다.
| 회차 | 최저가율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 271,600,000원 | 1,630,002,400원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 190,120,000원 | 1,710,341,680원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 133,083,999원 | 1,766,579,177원 |
유찰이 거듭될수록 낙찰대금은 내려가지만, 이 물건은 선순위 담보채권 자체가 매각대금을 크게 초과합니다. 따라서 매각대금 감소분은 그대로 채권자의 미배당 증가로 연결되고, 낙찰자의 인수금액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,602,400원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,477,000,000원 | 266,997,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,897,000,000원 중 예상배당액은 266,997,600원, 미배당액은 1,630,002,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 가촌리 증산중학교 북서측 인근. 근린생활시설과 공동주택이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 현재 이용. 서영프라자 3층 302호·303호·304호·305호는 감정평가상 근린생활시설 공실상태로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 4층 건물이며 위생·급배수시설, 소화전, 승강기, 도시가스시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지는 2면 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 경계 확인. 감정평가에서 304호와 305호 사이 내부 경계벽이 건축물현황도와 다르게 설치된 것으로 보인다고 기재돼 있으므로 동일 층 현황 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 303호가 실제로 비어 있는지, 잠금·집기·점유 흔적과 사업자등록 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 임대료 조사. 근린시설은 감정가 대비 할인율보다 실제 월 임대료와 공실기간이 수익성을 좌우합니다. 주변 동일 건물·인근 근린시설의 임대조건을 확인하세요.
- 공동담보 구조. 선순위 근저당은 서영프라자 302호·304호·305호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 경매 진행상황도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 관리비·제세공과금. 공실 상가는 장기 미납 관리비가 누적될 수 있으므로 관리주체에 체납 여부를 확인하세요.
- 층별 환금성. 3층 근린시설은 1층 점포보다 유동인구와 가시성이 제한될 수 있으므로 업종 적합성과 재임대 가능성을 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 현장을 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘공실 상가의 가격’이 승부처
권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2016년 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 대신저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 한 차례 유찰로 최저가는 271,600,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 303호는 감정평가상 공실상태입니다. 따라서 “감정가에서 30% 빠졌다”는 사실만으로 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다. 실제 임대료·공실기간·관리비·3층 상가의 접근성과 재임대 가능성을 확인해 271,600,000원이 수익가치에 맞는지를 검증해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 현장 수익성 확인 후 판단입니다.
