301,700,000원
울산지방법원 2025타경12602. 양산시 물금읍 가촌리 서영프라자 1층 107호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사서영씨앤디이고, 2016년 4월 25일 대형기선저인망수산업협동조합이 채권최고액 389,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이며, 2024년 설정된 대신저축은행 근저당 420,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 301,700,000원으로 감정가 431,000,000원의 70%입니다. 다만 근린시설은 아파트처럼 동일 면적·동일 단지의 표준화된 거래 비교가 쉽지 않고, 이번 분석에서 가격을 직접 대조할 실거래 자료가 따로 제시되지 않았으므로 “70%니까 싸다”라고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리구조가 단순하다는 점과, 상가 자체의 실제 영업성·공실·임대료 수준을 입찰 전에 별도로 확인해야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12602 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층107호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 301,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 2,852,068,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차권이나 대항력 임차인은 없고, 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 말소기준은 2016.04.25. 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 389,000,000원이며, 2024.07.15. 대신저축은행 근저당 420,000,000원과 2025.09.24. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 구조 — 1회 유찰, 감정가 70%
감정가 431,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 301,700,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 211,190,000원(감정가 49%), 그 다음은 147,833,000원(감정가 34.3%)입니다. 유찰이 진행될수록 입찰가격은 낮아지지만, 동시에 담보권자의 미배당액은 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 301,700,000원 | 296,676,200원 | 512,323,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 211,190,000원 | 207,433,340원 | 601,566,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 147,833,000원 | 144,963,338원 | 664,036,662원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 301,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,023,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 389,000,000원 | 296,676,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 담보채권 합계는 809,000,000원, 예상 배당은 296,676,200원, 미배당은 512,323,800원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·상가 특성 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 양산시 물금읍 가촌리 증산중학교 북서측 인근의 서영프라자로, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 장식석 붙임 및 강화유리, 내벽은 내부인테리어 및 콘크리트 등, 창호는 강화유리 창호 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전, 승강기설비, 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 세로장방형 평지의 상업용 토지이며 전체 토지면적은 1,562.4㎡, 2면이 포장도로에 접하고 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상은 근린생활시설로 조사됐으며, 일부 호실은 식당·모던 아울렛으로 이용되고 일부는 공실상태로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차권 등기나 대항력 임차인은 확인되지 않았지만, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자·영업자 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 107호 실제 이용상태 확인. 감정평가 대상 여러 호실 가운데 공실·영업 중 호실이 함께 존재합니다. 입찰 대상 107호의 현재 영업 여부와 내부 상태를 현장 기준으로 확인하세요.
- 상가 수익성 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 월 임대료·보증금·공실기간·관리비·부가세 조건을 확인해 실제 수익률로 입찰가를 정하는 편이 중요합니다.
- 동선·노출 확인. 1층 근린시설인 만큼 출입구 위치, 전면 폭, 가시성, 주차·보행 동선이 임대성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 관리주체·관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현재 현장상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 수익성으로 판단
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2016년 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 승계도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 301,700,000원으로 한 차례 낮아졌습니다.
다만 이 물건은 근린시설입니다. 실거래 비교가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 경쟁력을 높게 평가할 근거는 부족합니다. 따라서 결론은 “권리는 무난하지만, 가격은 현장 임대수익과 공실·점유 상태를 확인한 뒤 판단”입니다. 상가 경매에서는 등기보다 현장 영업성과 임대차 실태가 최종 입찰가를 결정하는 핵심입니다.
