울산지방법원 2025타경12602. 양산시 물금읍 가촌리 ‘서영프라자’ 3층 304호 근린시설입니다. 감정가는 433,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 303,100,000원입니다. 등기상 말소기준은 2016.04.25. 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 1,477,000,000원 근저당이고, 2024년 대신저축은행 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 등기만 깨끗하다고 끝나는 물건은 아닙니다. 감정평가 내용에는 304호와 305호 사이 내부 경계벽이 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치된 것으로 보인다고 적혀 있습니다. 종전 영업점이 임의로 경계를 옮겨 사용한 상태로 추정되며, 현황도상 위치·형상·수치가 특정되어 경계복원은 용이하고 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 평가됐지만, 경매 진행 전 정확한 사실관계를 다시 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 3층 304호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 303,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,852,068,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.04.25. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 대형기선저인망수산업협동조합, 채권최고액은 1,477,000,000원이며 302호·303호·305호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2016년에 설정됐던 ‘국’ 명의 900,000,000원 근저당은 2021.01.22. 말소됐고, 2024.07.15. 대신저축은행의 420,000,000원 근저당은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 예상배당표 (매각가 303,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,043,400원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,477,000,000원 | 298,056,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 등기상 채권 합계는 1,897,000,000원, 예상 배당액은 298,056,600원, 미배당은 1,598,943,400원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원이며, 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 303,100,000원 | 298,056,600원 | 1,598,943,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 212,170,000원 | 208,399,620원 | 1,688,600,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 148,519,000원 | 145,639,734원 | 1,751,360,266원 | 0원 |
③ 304·305호 경계벽 — 이번 사건의 핵심 현장 리스크
감정평가의 공부와의 차이에는 304호와 305호 사이 내부 경계벽이 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보인다고 명시되어 있습니다. 종전 영업점이 임의로 경계 위치를 옮겨 사용한 상태로 추정된다고 되어 있습니다.
다만 감정평가에서는 건축물대장 현황도에 경계의 위치·형상·수치가 특정되어 있어 원상태로 경계복원이 용이한 것으로 조사됐고, 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 평가했습니다. 따라서 곧바로 구분소유가 부정된다고 볼 사안은 아니지만, 실제 상태 재확인이 전제됩니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산중학교 북서측 인근의 서영프라자입니다. 주위는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 3층 302호·303호·304호·305호 구간은 근린생활시설로서 공실상태로 조사됐습니다.
- 교통. 주건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 장식석 붙임 및 강화유리, 내부는 인테리어와 콘크리트 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전, 승강기, 도시가스시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,562.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽 실측. 304호와 305호 사이 현행 벽체가 건축물대장 현황도와 어떻게 다른지 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 경계복원 비용. 현황도 기준 원상복원에 필요한 철거·벽체 시공·인테리어 복구 범위를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 점유관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공실 여부와 실제 점유자를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 서영프라자 302호·303호·305호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 경매 진행 상황도 함께 대조하는 것이 좋습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 건축물대장 현황도를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 반드시 확인”
이 물건은 등기상으로 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2016년 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 대신저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 303,100,000원뿐 아니라 2회·3회 유찰 시 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 304호와 305호 사이 경계벽이 도면과 다르게 설치되어 있다는 점, 그리고 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점입니다. 경계복원이 용이하고 구분건물 독립성이 인정될 수 있다는 평가가 있지만, 그것은 현 상태를 보지 않고 넘어가도 된다는 뜻이 아닙니다. 또한 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔어도 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 현장 경계와 가격 검증입니다.
