울산지방법원 2025타경12602. 양산 물금읍 가촌리 서영프라자 2층 202호의 근린시설입니다. 감정 이용상태상 이 호실은 근린생활시설(모던 아울렛)로 이용되는 구간에 해당합니다. 등기상 소유자는 주식회사서영씨앤디이고, 말소기준은 2016.04.25. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,670,000,000원)입니다. 이후 존속하는 이학수 근저당과 대신저축은행 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 주의할 점은 “1회 유찰되어 70%까지 내려왔다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 전혀 다른 문제라는 것입니다. 동일 물건 또는 인근 근린시설의 최신 실거래 비교값이 없으므로, 현재 최저가 300,300,000원이 시장가 대비 할인인지 프리미엄인지 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 상가·근린시설은 주거용보다 임대수익, 공실, 업종 적합성에 따라 가격 편차가 큰 만큼 입찰 전 현장 임대가와 매매사례 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(모던 아울렛) |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 300,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 2,852,068,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 이것만으로 현장 점유관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리인 2016.04.25. 근저당 이후 현재 남아 있는 2023.03.17. 이학수 근저당, 2024.07.15. 대신저축은행 근저당과 2025.09.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가 자체는 시세 근거가 아니다
현재 최저매각가는 300,300,000원으로 감정가 429,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 128,700,000원 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 할인폭만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 300,300,000원 | 295,295,800원 | 2,094,704,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 210,210,000원 | 206,467,060원 | 2,183,532,940원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 147,147,000원 | 144,286,942원 | 2,245,713,058원 |
유찰이 이어질수록 매수인의 취득가격은 낮아지지만, 선순위 채권자의 미배당은 2,094,704,200원 → 2,183,532,940원 → 2,245,713,058원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,004,200원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,670,000,000원 | 295,295,800원 |
| 2. 근저당 · 이학수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 300,300,000원에서는 집행비용 5,004,200원을 제외한 295,295,800원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권액 2,390,000,000원 대비 미배당은 2,094,704,200원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산중학교 북서측 인근의 서영프라자입니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2층 202호는 감정 이용상태상 근린생활시설로, 기호(3~6) 구간은 ‘모던 아울렛’으로 이용되고 있습니다.
- 도로. 토지는 세로장방형·평지의 상업용 부지이며 2면이 포장도로에 접합니다. 토지자료상 도로접면은 중로각지이고 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지 지표. 토지면적 1,562.4㎡, 공시지가 2,138,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전, 승강기설비, 도시가스시설이 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 목록은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사로 실제 영업자·점유자 존재 여부를 반드시 대조하세요.
- 시세를 별도로 잡기. 감정가 429,000,000원과 현재 최저가 300,300,000원만으로는 적정 매수상한을 정하기 어렵습니다. 인근 유사 근린시설의 최신 매매사례를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 상가는 매매가보다 임대료·보증금·공실기간이 수익률을 좌우합니다. 현재 호실의 실제 임대 조건과 관리비를 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당은 203호·204호·205호와 공동담보입니다. 배당과 채권관계는 매각 직전 최신 등기와 배당요구 현황을 다시 확인하세요.
- 회차별 가격만 보지 않기. 2회 유찰 시 210,210,000원, 3회 유찰 시 147,147,000원으로 낮아지지만, 낮아진 가격 자체가 시장가 대비 저평가를 보장하지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건은 말소기준이 2016.04.25. 근저당으로 분명하고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 근린시설인 데다 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 429,000,000원에서 한 차례 유찰돼 300,300,000원이 됐다는 사실만으로는 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 선순위 근저당에 배당되고, 총 채권액 기준 미배당은 2,094,704,200원입니다. 이 미배당은 매수인 인수금이 아니지만, 채권 구조가 큰 공동담보 경매라는 점은 확인할 필요가 있습니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 상가의 시세·임대·점유를 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵다입니다.
