울산지방법원 2025타경12602. 양산시 물금읍 가촌리 ‘서영프라자’ 2층 205호 근린시설입니다. 등기 권리구조의 출발점은 2016.04.25 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 1,670,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 현재 남아 있는 이학수의 300,000,000원 근저당과 주식회사대신저축은행의 420,000,000원 근저당, 2025.09.24 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 매각가정액은 335,300,000원입니다. 집행비용 5,494,200원을 제외한 329,805,800원이 말소기준 근저당에 배당되고, 이학수와 주식회사대신저축은행에는 배당이 없는 시뮬레이션입니다. 채권자 전체 미배당액은 2,060,194,200원이지만, 이 미배당액이 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아닙니다. 제시된 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 2층205호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(모던 아울렛) |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 335,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 2,852,068,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.04.25 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 과거 2016.09.22 설정된 국 명의 900,000,000원 근저당은 2021.01.22 말소됐고, 2020.05.13 설정된 노명환의 900,000,000원 근저당도 2023.03.17 말소됐습니다. 이후 설정된 이학수 300,000,000원 근저당과 주식회사대신저축은행 420,000,000원 근저당은 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 프레임 — 감정가 70%, 시세 우열은 별도 확인
현재 회차는 1회 유찰된 상태로 최저매각가는 335,300,000원, 감정가 479,000,000원의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 234,710,000원과 164,297,000원으로 낮아집니다. 각 시나리오 모두 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이므로, 이 계산 틀에서는 실질취득액이 해당 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 335,300,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 234,710,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 164,297,000원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 유찰 회차별 최저가이므로, 실제 매수 판단에서는 근린시설의 실거래·임대수익 수준을 대조하기 전까지 “시세보다 싸다”는 결론을 내리지 않는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,494,200원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,670,000,000원 | 329,805,800원 |
| 2. 근저당 · 이학수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 채권액은 2,390,000,000원, 총 예상배당은 329,805,800원, 미배당액은 2,060,194,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산중학교 북서측 인근의 서영프라자로, 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2층 202호·203호·204호·205호 구간은 근린생활시설인 모던 아울렛으로 기재돼 있습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로·토지. 토지는 상업용으로 이용되는 평지의 세로장방형 토지이며, 2면이 포장도로에 접합니다. 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 건물설비. 위생·급배수시설, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설이 갖춰져 있습니다.
- 건물 상태 관련. 위반건축물 사항은 없습니다. 감정요항표에서 별도로 언급된 내부 경계 문제는 103호와 304호·305호에 관한 내용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 205호의 현재 점유와 실제 사용관계를 입찰 전 원본 조사자료와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 서영프라자 202호·203호·204호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당관계는 공동담보 물건의 진행 상황과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권자 미배당액이 2,060,194,200원이어도 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 335,300,000원, 2회 유찰 시 234,710,000원, 3회 유찰 시 164,297,000원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 구분해 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 원본·현황 및 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다
이 물건의 등기 구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2016.04.25 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 현재 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 335,300,000원은 감정가 479,000,000원의 70%입니다.
하지만 근린시설인 205호의 이용상태는 모던 아울렛이고 임대관계가 미상입니다. 또한 감정가 대비 할인율 외에 시세 우열을 직접 판단할 가격 기준은 확인 전입니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험은 낮지만, 점유·임대관계와 실제 가격 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
