울산지방법원 2025타경12602. 양산시 물금읍 가촌리 ‘서영프라자’ 3층 305호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2016.04.25. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이고, 이후 2024.07.15. 설정된 대신저축은행 근저당과 2025.09.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 권리 인수 자체는 단순합니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기보다 현황에 있습니다. 감정평가에서는 3층 302호부터 305호까지를 근린생활시설 공실상태로 조사했고, 특히 304호와 305호 사이의 내부 경계벽이 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치된 것으로 보인다고 적시했습니다. 현황도상 위치·형상·수치가 특정돼 있어 경계복원이 용이하고 구분건물 독립성은 인정될 수 있다는 평가이지만, 경매 진행 시 정확한 사실관계 재확인이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12602 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 3층 305호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실상태) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 309,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 2,852,068,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2016.04.25. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,477,000,000원입니다. 이 근저당은 서영프라자 3층 302호·303호·304호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 2016.09.22. 설정됐던 채권최고액 900,000,000원의 근저당은 2021.01.22. 말소됐고, 2024.07.15. 대신저축은행의 채권최고액 420,000,000원 근저당은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 309,400,000원으로 감정가 442,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 만큼 표면 할인율은 생겼지만, 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않은 상태에서는 이 70%만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 집합건물보다 임대수익·공실·상권·호실 독립성에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있어, 현장 확인과 임대 가능성이 가격 판단의 중심이 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 309,400,000원 | 1,592,731,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 216,580,000원 | 1,684,252,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 151,606,000원 | 1,748,316,484원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 309,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,131,600원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,477,000,000원 | 304,268,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 309,400,000원 가정 시 집행비용 5,131,600원을 제외한 304,268,400원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 대신저축은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 1,592,731,600원이며 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산중학교 북서측 인근. 주위는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 2면이 포장도로에 접하며 주변 가로망 상태는 양호합니다. 토지 특성은 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 토지면적은 1,562.4㎡, 공시지가는 ㎡당 2,138,000원입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전, 승강기, 도시가스시설이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 3층 302호·303호·304호·305호는 근린생활시설 공실상태입니다.
- 건축물 현황. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 304호와 305호 사이 내부 경계벽의 실제 위치는 현황도와 차이가 있는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 304·305호 경계벽 실측. 건축물대장 현황도와 실제 경계벽 위치를 현장에서 대조하고, 독립 출입·사용 및 원상복원 필요 여부를 확인하세요.
- 공실·점유 재확인. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 매각기일 직전 현장 점유자를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당에는 서영프라자 302호·303호·304호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당과 채권관계 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당 시나리오에 반영되지 않은 당해세와 관리비 체납 등 취득 후 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 기록을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2016.04.25. 선순위 근저당이 말소기준이 되고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단을 좌우할 요소는 권리보다 근린시설의 환금성과 304·305호 사이 경계벽 현황입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 309,400,000원이지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 양호, 가격 판단은 보수적, 현황 확인은 필수. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
