277,200,000원
울산지방법원 2025타경12602. 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 ‘서영프라자’ 3층 302호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사서영씨앤디이고, 사건 청구액은 2,852,068,220원입니다. 등기상 핵심은 2016.04.25. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 1,477,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤 남아 있는 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 비교적 단순하지만, 이 물건의 판단 포인트는 가격과 실제 점유상태입니다. 감정가 396,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 277,200,000원입니다. 그러나 감정가의 70%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 감정평가상 근린생활시설이고 3층 302호부터 305호까지 공실상태로 기재돼 있으므로, 응찰 전에는 실제 임대수요와 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12602 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 · 3층 302호 |
| 이용상태 | 3층 302호·303호·304호·305호 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 277,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,852,068,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각 소멸
말소기준은 2016.04.25. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2016.09.22. 설정된 근저당권은 2021.01.22. 이미 말소됐고, 2024.07.15. 대신저축은행 근저당권, 2025.04.24. 양산시 압류, 2025.09.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·회차 구조 — 70%는 ‘감정가 대비’ 숫자다
현재 회차는 감정가 396,000,000원에서 1회 유찰된 277,200,000원입니다. 감정가 대비 70%입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 194,040,000원, 3회 유찰 시 135,828,000원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 277,200,000원 | 272,519,200원 | 1,624,480,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 194,040,000원 | 190,523,440원 | 1,706,476,560원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 135,828,000원 | 133,126,408원 | 1,763,873,592원 |
회차가 내려갈수록 매각가격은 낮아지지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 표현할 수는 없습니다. 이 물건은 근린시설이고 감정평가상 공실상태이므로, 실제 가격 메리트는 최신 거래가격과 임대수요를 대조한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,680,800원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,477,000,000원 | 272,519,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,897,000,000원이고, 현재 회차 채권자 배당은 272,519,200원, 미배당은 1,624,480,800원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있으며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 3층 302호·303호·304호·305호는 근린생활시설의 공실상태로 기재되어 있습니다.
- 건물설비. 위생·급배수시설, 소화전, 승강기, 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형의 제1·2종 근린생활시설 건부지이고, 2면이 포장도로에 접해 주변 가로망 상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 실제 근린시설 거래가격과 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 재확인. 감정평가에서는 3층 302호부터 305호까지 공실상태이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유상태와 임대차관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당권의 공동담보에 303호·304호·305호가 기재돼 있으므로, 각 물건의 매각·배당 진행상황과 채권 잔액을 함께 확인하세요.
- 양산시 압류 및 배당변동. 등기상 양산시 압류가 있고, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 공실 상태 확인. 공실 근린시설은 내부 상태와 즉시 사용 가능 여부를 현장에서 직접 확인해 추가 비용 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 후”
이 물건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2016.04.25. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 남아 있는 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 감정가 396,000,000원에서 한 차례 유찰되어 277,200,000원까지 내려왔지만, 70%라는 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 감정평가상 근린시설이고 해당 3층 호실군이 공실이며 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 거래가격·임대수요·현장 점유를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후. 이 사건의 핵심은 그 두 판단을 분리하는 것입니다.
