울산지방법원 2025타경12602. 양산시 물금읍 가촌리 서영프라자 2층 203호의 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2016.04.25. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,670,000,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 이학수 근저당권 300,000,000원, 주식회사대신저축은행 근저당권 420,000,000원, 2025.09.24. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 한 차례 유찰돼 감정가 421,000,000원에서 294,700,000원으로 내려왔습니다. 그러나 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대조하기 어렵고, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 아직 이릅니다. 특히 감정평가상 203호는 모던 아울렛으로 이용 중인 것으로 기재돼 있으나 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12602 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(모던 아울렛) |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 294,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 2,852,068,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임차관계 | 임차인 등록 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2016.04.25. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 2016년과 2020년에 설정됐던 다른 근저당권 2건은 각각 2021.01.22.와 2023.03.17. 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 이학수 근저당권과 주식회사대신저축은행 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 근거는 없다
감정가는 421,000,000원, 현재 최저매각가는 294,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 206,290,000원(49%), 3회 유찰 시 144,403,000원(34.3%)입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 294,700,000원 | 2,100,225,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 206,290,000원 | 2,187,398,060원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 144,403,000원 | 2,248,418,642원 |
유찰이 진행될수록 낙찰가 자체는 낮아지지만, 이 사건에는 근린시설의 현재 시장가를 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 49%나 34.3%까지 내려오면 무조건 싸다고 단정할 근거 역시 없습니다. 실제 적정가는 203호의 점유 형태, 영업 지속 여부, 임대료·공실 가능성, 상권의 매매 사례를 별도로 확인해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,925,800원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,670,000,000원 | 289,774,200원 |
| 2. 근저당 · 이학수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 294,700,000원 가정 시 집행비용 4,925,800원을 제외한 289,774,200원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 2,100,225,800원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산중학교 북서측 인근의 서영프라자로, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 이용상태. 2층 203호가 포함된 기호 3~6은 근린생활시설인 모던 아울렛으로 조사됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 주건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 토지는 2면이 포장도로에 접하며 주변 가로망 상태는 양호합니다. 토지 자료상 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 시설이 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·영업 확인. 203호는 감정평가상 모던 아울렛 이용 상태입니다. 실제 영업자와 점유자, 점유 근거를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 등록은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 사업자등록·점유개시·보증금·임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 294,700,000원이지만 비교 실거래가 없습니다. 같은 건물·인근 상가의 실제 매매가와 임대수익을 대조해 응찰 상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 서영프라자 202호·204호·205호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당관계는 공동담보 물건의 진행 결과와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당은 2,100,225,800원입니다. 인수액은 0원이지만 배당 구조와 말소 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수 ≠ 가격 안전”
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2016.04.25. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 점유입니다. 감정가 421,000,000원에서 한 차례 유찰돼 294,700,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없고 임대관계는 미상입니다. 203호는 근린생활시설인 모던 아울렛 이용 상태로 조사됐으므로, 현재 영업·점유 관계와 실제 임대수익을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하기에는 정보가 부족합니다. 결론은 등기 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증 후 판단입니다.
