대전지방법원 2025타경780. 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층 105호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사성율코퍼레이션이고, 2025.01.08. 매매를 원인으로 2025.01.15. 거래가액 778,316,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 남서울신용협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당과 부흥신용협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 설정됐고, 계산상 말소기준은 남서울신용협동조합 근저당인 2025.01.15.입니다.

그 뒤 중소벤처기업진흥공단의 101,000,380원 가압류, 기술보증기금의 900,000,000원 가압류와 임의경매개시결정이 순서대로 붙었습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 점유·임차 자료의 적용 범위입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 자체는 후순위 소멸형

과거 2021년 설정된 다수 새마을금고 근저당권은 2021.09.16. 해지로 모두 말소됐습니다. 이후 2025.01.15. 소유권이 주식회사성율코퍼레이션으로 이전되면서 남서울신용협동조합·부흥신용협동조합 근저당이 새로 설정됐습니다. 남서울신용협동조합 근저당은 이 사건의 말소기준권리로 계산되고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

2026.03.23.에는 남서울신용협동조합과 부흥신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 존재합니다. 권리이전 등기가 있더라도 이 리포트의 말소기준 판단은 원 근저당 설정일인 2025.01.15.을 기준으로 정리했습니다.

② 임차·점유 확인 — 105호와 다른 호실 기록이 핵심 변수

말소기준일 2025.01.15.보다 앞선 전입·사업자 기록은 윤영웅, 더블유골프아카데미 주식회사, 공강자입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 윤영웅은 보증금까지 미상입니다. 따라서 윤영웅을 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 현재 가격 — 1회 유찰 70%, 실질취득 시뮬레이션 560,200,000원

감정가는 766,000,000원, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 536,200,000원입니다. 1회 유찰된 상태입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 24,000,000원을 그대로 적용하면 실질취득은 560,200,000원입니다.

동일 호실의 실거래 비교 근거가 제시되지 않은 만큼, 이 리포트에서는 현재 최저가나 실질취득액을 두고 “시세보다 싸다”고 평가하지 않습니다. 근린시설은 가격 자체보다 실제 임대차·공실 상태와 환금성 확인이 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 536,200,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용 7,762,000원과 남서울신용협동조합 근저당에 528,438,000원이 배당돼 매각대금 536,200,000원이 소진됩니다. 채권 총액 5,561,000,380원 중 채권자 배당액은 528,438,000원, 미배당은 5,032,562,380원입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 별도 24,000,000원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 천안불무초등학교 북동측 인근이며, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 해당 건물에는 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 대지는 북측 및 서측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구·중점경관관리구역 등에 해당하고, 대로1류 및 중로1류에 접합니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지이며 전체 토지면적은 3,910.8㎡, 공시지가는 3,194,000원/㎡입니다.
• 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.

감정평가 이용상태에는 기호(2)가 와이드시티 공인중개사사무소, 기호(8~11)가 W 트랙맨 골프 스튜디오로 기재되고, 그 외 호실은 공실이라고 되어 있습니다. 매각물건명세서 역시 본건을 공실 상태로 적고 있으나, 이해관계인 부재로 공실 여부와 용도 현황을 정확히 파악하지 못해 외관상 판단했다고 명시하므로 현장 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 105호 귀속관계 확인. 현황조사의 윤영웅 107호, 더블유골프아카데미 213호, 진성컴퍼니·공강자 215호 기록이 105호 매각에 실제 영향을 주는지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
• 24,000,000원 인수 가정 확인. 배당 시뮬레이션은 두 보증금을 매수인 인수로 계산하지만, 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 어느 자료가 105호에 적용되는지 확정 전에는 보수적으로 보세요.
• 윤영웅 보증금 미상. 전입일은 2021.04.29.로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
• 공실 현장 확인. 명세서에는 공실이라고 되어 있으나 정확한 공실 여부와 용도는 외관상 판단이므로 실제 내부 점유 상태를 확인하세요.
• 시세 판단 보류. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 임대수익·공실률·동일 상권 거래 사례를 별도로 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 등기를 최신 등기부와 대조하세요.

맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 점유자료의 정합성

이 물건은 감정가 766,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 536,200,000원까지 내려왔습니다. 등기권리만 놓고 보면 2025.01.15. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수권리·법정지상권은 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.

그러나 현황조사에는 105호가 아닌 107호·213호·215호 점유자가 함께 나타나고, 배당 시뮬레이션은 그중 더블유골프아카데미 주식회사와 공강자의 보증금 24,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 윤영웅은 말소기준보다 빠른 전입기록이 있으면서 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건은 “등기는 단순하지만 임차자료 적용범위가 불명확한 유형”으로 보는 것이 맞습니다.

현재 회차 536,200,000원이 싸다는 결론도 아직 이릅니다. 24,000,000원 인수 가정을 적용하면 실질취득은 560,200,000원이고, 동일 호실 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 먼저 105호 공실 여부·임대차 귀속·인수금액을 확정한 뒤 가격을 판단하는 순서가 안전합니다.