대전지방법원 2025타경780. 천안시 서북구 불당동 ‘불당코아루와이드시티오피스텔’ 2층 212호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사성율코퍼레이션으로, 2025.01.08. 매매를 원인으로 2025.01.15. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 1,074,766,000원입니다. 같은 날 남서울신용협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.

그 뒤 중소벤처기업진흥공단 가압류 101,000,380원, 국(역삼세무서장) 압류, 기술보증기금 가압류 900,000,000원, 남서울신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 권리순위 자체보다 더 중요한 쟁점은 현황조사 임차인 정보가 본건 212호가 아닌 107호·213호·215호로 기재돼 있다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인

2021년의 신탁등기와 기존 새마을금고 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.01.15. 남서울신용협동조합 근저당권입니다. 같은 접수일에 부흥신용협동조합 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권도 설정돼 있고, 제공된 배당순위에서는 남서울신용협동조합 다음 순위로 계산됩니다. 2026.03.23.에는 두 근저당권의 확정채권 양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 기록돼 있습니다.

임차·점유 조사 — 212호와 호실이 맞는지부터 확인

현황조사상 임차·점유 표시는 4건이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 기재된 점유 호실이 107호·213호·215호로, 본건 212호와 직접 일치하는 기록은 없습니다.

윤영웅은 107호로 기재돼 있고 기준일은 2021.04.29.로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 이 기록 역시 212호와 호실이 다르므로 본건 인수액에 임의로 합산할 수 없습니다.

② 가격 비교 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물

현재 최저매각가는 840,000,000원으로 감정가 1,200,000,000원의 70%입니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 24,000,000원을 더하면 실질취득은 864,000,000원, 감정가의 72.0%입니다. 등기부에는 현 소유자가 2025.01.08. 이 물건을 1,074,766,000원에 매수한 기록이 있습니다.

실질취득 864,000,000원은 2025년 본건 취득 거래가액 1,074,766,000원의 약 80.4%입니다. 다만 이것은 어디까지나 본건의 한 차례 과거 거래와의 비교일 뿐, 현재 시장의 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 대신하지 못합니다. 따라서 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 840,000,000원 가정)

현재 회차 840,000,000원 가정 시 집행비용 10,800,000원을 제외한 829,200,000원이 남서울신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 4,731,800,380원입니다. 신청채권 청구액 2,905,464,109원도 전액 충족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 24,000,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안불무초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도·건물. 업무시설 및 근린생활시설 부지에 철근콘크리트구조 20층 건물로 조성돼 있고, 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 대체로 사다리형 평지이며 북측·서측 포장도로에 접합니다. 일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구이고 공시지가는 3,194,000원/㎡입니다.
• 공실 확인. 매각물건명세서 비고에는 공실 상태라고 적혀 있으나, 이해관계인 부재로 공실 여부와 용도 현황을 정확히 파악하지 못해 외관상 판단에 따른 것이므로 재확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
• 동 건물 참고사항. 본건 212호가 아닌 213호와 214호는 내부 연결 출입문으로 하나의 호실처럼 사용되는 것이 관찰됐고, 각 전유부분은 도면으로 특정 가능하며 원상회복 가능한 상태로 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 212호 현장 점유 확인. 현황조사 임차 기록은 107호·213호·215호입니다. 실제 212호의 출입·점유·영업 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
• 24,000,000원 인수 시뮬레이션 대조. 213호 더블유골프아카데미 주식회사와 215호 공강자 보증금이 왜 212호 배당 시뮬레이션의 인수액으로 잡혔는지 원문을 확인해야 합니다.
• 윤영웅 보증금 미상. 107호 점유자로 기준일은 2021.04.29.이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 보되, 212호와의 관계를 먼저 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2026.03.23. 남서울신용협동조합·부흥신용협동조합 근저당권에 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 확정채권양도에 따른 이전등기가 기록돼 있습니다.
• 세금·실제 배당. 국 압류가 존재하고 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 감정가 70%와 2025년 과거 거래가액만으로 현재 시세를 단정하지 말고, 입찰 직전 비교 가능한 근린시설 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.

맺으며 — “70% 유찰”보다 “212호에 무엇이 붙는가”

이 사건은 등기만 보면 방향이 분명합니다. 2025.01.15. 남서울신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차·점유 자료의 호실 정합성입니다. 매각물건명세서는 명시 인수권리 없음과 공실 상태를 적었지만, 현황조사에는 본건 212호가 아닌 107호·213호·215호 점유자가 나타나고 배당 시뮬레이션은 그중 두 보증금 24,000,000원을 인수액으로 계산합니다.

따라서 현재 회차에서 숫자만 보면 최저가 840,000,000원, 실질취득 864,000,000원이지만, 864,000,000원은 어디까지나 인수 24,000,000원을 적용한 시뮬레이션 값입니다. 212호에 실제로 귀속되는 임차관계가 확인되면 이 계산을 확정할 수 있고, 반대로 다른 호실 자료로 판명되면 인수 판단도 달라질 수 있습니다. 또한 최근 시세 비교자료 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 매력을 부여할 수 없습니다. 권리순위보다 현장 점유와 서류 간 호실 대조가 먼저인 물건입니다.