대전지방법원 2025타경780. 대상은 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 211호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사성율코퍼레이션이며 2025.01.08. 매매를 원인으로 582,120,000원에 취득해 2025.01.15. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 남서울신용협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당과 부흥신용협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 중 남서울신용협동조합 근저당이 말소기준권리로 계산되어 있습니다.

그 뒤 중소벤처기업진흥공단의 101,000,380원 가압류, 기술보증기금의 900,000,000원 가압류와 2025.11.11. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 신청채권액은 2,905,464,109원이고, 매각대금 469,700,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당에 배당돼 후순위 채권까지 내려갈 재원이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 핵심은 2025.01.15.

2021년 설정됐던 다수 새마을금고 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 2021년 한국토지신탁 및 한국투자부동산신탁 관련 신탁등기 역시 말소 이력이 확인됩니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.01.15. 남서울신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 부흥신용협동조합 근저당도 설정됐으며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 확인 — 211호와 조사 호실이 서로 다르다

여기서 가장 중요한 포인트는 호실 대응입니다. 이 경매물건은 2층 211호인데 현황조사에 잡힌 점유자는 107호·213호·215호입니다. 211호를 점유한다고 표시된 사람은 위 조사 내역에 없습니다. 감정 이용상태에는 공인중개사사무소, W 트랙맨 골프 스튜디오로 이용 중인 일부 호실을 별도로 적고 그외 호실은 공실이라고 기재되어 있습니다.

윤영웅은 2021.04.29.자로 107호에 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아, 정확도 원칙상 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 더블유골프아카데미 주식회사와 공강자는 각각 2021.12.07., 2021.12.15.로 말소기준일보다 앞서며 보증금이 확인돼 있으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.

③ 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 비교 자료가 없다

감정가는 671,000,000원, 현재 최저매각가는 469,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 328,790,000원(49%), 3회 유찰 시 230,153,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.

다만 동일 호실 또는 유사 근린시설의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%이니 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 469,700,000원 가정)

총 채권액 5,561,000,380원 가운데 채권자 예상배당은 462,603,000원, 미배당은 5,098,397,380원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 24,000,000원으로 계산되어 있으나, 임차인의 표시 호실이 211호와 다르므로 실제 본건 인수액으로 확정하기 전 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 부족은 커진다

신청채권액 2,905,464,109원은 어느 시나리오에서도 전액 만족되지 않습니다. 현재 회차에는 462,603,000원, 2회 유찰 시 323,386,940원, 3회 유찰 시 226,130,858원이 신청채권자 배당으로 계산되어 있습니다. 가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 이는 낙찰자의 가격 메리트와 직접 같은 뜻은 아닙니다. 시세와 임대수익 정보가 없기 때문입니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 천안불무초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 일부 호실은 와이드시티 공인중개사사무소 또는 W 트랙맨 골프 스튜디오로 이용되고, 그외 호실은 공실로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구에 속하고, 공시지가는 3,194,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 포장도로에 접하고, 대로1류와 중로1류에 접합니다.
• 위반건축. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 211호 호별 임차인 재대조. 현황조사 임차 표기는 107호·213호·215호입니다. 211호와 직접 연결되는 점유자를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 24,000,000원 인수 가정 검증. 배당 시뮬레이션은 213호·215호 보증금을 인수로 잡지만 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 공실 여부 확인. 매각물건명세서 비고에는 공실 상태라고 적혀 있고, 이해관계인 부재로 용도 현황을 정확히 파악하지 못해 외관상 판단에 의한 것이므로 재확인이 필요합니다.
• 시세 별도 조사. 감정가 대비 70%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 근린시설의 최근 거래와 임대료를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 현재 배당요구·채권자 지위를 원본에서 확인해야 합니다.
• 실사용 구획 확인. 같은 건물 213호·214호의 내부 연결 사례가 있으므로 현장 방문에서 211호 출입구와 경계, 점유·사용 상태를 직접 확인하는 편이 안전합니다.

맺으며 — “70%”보다 먼저 볼 것은 211호의 실제 점유관계

이 물건은 감정가 671,000,000원에서 한 차례 유찰돼 469,700,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 가압류가 소멸하는 전형적인 구조이고, 명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 적혀 있습니다. 그러나 현황조사 임차인은 107호·213호·215호로 기록되어 있고, 배당 계산은 그중 213호와 215호 보증금 24,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다.

따라서 결론은 단순히 “인수 24,000,000원”도, “인수 0원”도 아닙니다. 211호에 실제로 귀속되는 임대차가 무엇인지 원본으로 확정해야 하는 물건입니다. 더구나 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 매력을 판단할 수도 없습니다. 권리의 큰 틀은 읽히지만, 호별 점유관계와 실제 인수액을 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.