대전지방법원 2025타경780. 천안시 서북구 불당동 1479, 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 215호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사성율코퍼레이션으로, 2025.01.08. 매매를 원인으로 2025.01.15. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 590,744,000원입니다. 같은 날 남서울신용협동조합과 부흥신용협동조합 명의의 근저당이 설정됐고, 그중 남서울신용협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당이 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
그 뒤 2025.08.07. 중소벤처기업진흥공단의 101,000,380원 가압류, 2025.10.24. 기술보증기금의 900,000,000원 가압류, 2025.11.11. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기부의 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 시작된 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경780 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 215호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 이용상태상 공인중개사사무소·근린생활시설·공실 호실 혼재 |
| 소유자 | 주식회사성율코퍼레이션 · 2025.01.08. 매매 · 거래가액 590,744,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 425,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울신용협동조합 / 2,905,464,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
2021.06.30. 설정된 기존 새마을금고 근저당권들은 2021.09.16. 말소됐고, 이후 2025.01.15. 현재 소유권 이전과 함께 새 근저당이 설정됐습니다. 말소기준은 을구 15번 남서울신용협동조합 근저당입니다. 같은 접수일·접수번호로 부흥신용협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당도 존재합니다.
남서울신용협동조합과 부흥신용협동조합의 근저당권은 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 확정채권양도를 원인으로 이전된 등기가 있습니다. 경매에서 중요한 점은 후순위 가압류의 미배당액이 아무리 커도 그것이 곧바로 매수인 채무가 되는 것은 아니라는 점입니다. 매수인이 실제로 신경 써야 할 것은 점유자·임차인의 대항력과 인수 여부입니다.
② 임차인·점유 관계 — 215호 자체 확인이 가장 중요
| 점유자 / 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영웅 | 107호 | 2021.04.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 더블유골프아카데미 주식회사 | 213호 | 2021.12.07 | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 진성컴퍼니 | 215호 | 2025.10.17 | 1,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공강자 | 215호 | 2021.12.15 | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
따라서 이 물건은 “인수 24,000,000원이 확정”이라고 단정하는 것도, 반대로 “명세서에 해당사항없음이므로 인수 0원”이라고 단정하는 것도 위험합니다. 입찰가를 정할 때는 215호 공강자의 점유·대항력과 현재 계약 존속 여부, 호실 미상의 점포 기재, 213호 임차인이 예상배당에 포함된 이유를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,656,000원 |
| 인수 · 더블유골프아카데미 주식회사 보증금 | 12,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 공강자 보증금 | 12,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남서울신용협동조합 | 3,360,000,000원 | 418,944,000원 |
| 3. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 101,000,380원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,656,000원을 제외한 418,944,000원이 남서울신용협동조합 근저당에 배당되는 것으로 산정돼 있고, 총 채권 미배당은 5,142,056,380원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 후순위 채권의 미배당 자체는 매수인 인수채무가 아니며, 별도로 제시된 임차보증금 인수 산정 24,000,000원의 사실관계 확인이 핵심입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 공인중개사사무소, 근린생활시설인 ‘W 트랙맨 골프 스튜디오’, 공실 호실이 함께 기재돼 있습니다.
- 현황 재확인. 매각물건명세서 비고에는 골프스튜디오로 이용 중이라고 적혀 있으면서, 동시에 공실 여부와 용도 현황은 이해관계인 부재로 정확히 파악되지 않아 외관상 판단에 의한 것이므로 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 천안불무초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 지역·도로. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)이며, 대로1류와 중로1류에 접합니다. 공시지가는 3,194,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물이며, 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 인접 호실. 213호와 214호는 내부 연결 출입문이 설치돼 하나의 호실처럼 이용하는 것으로 관찰됐으나, 전유부분은 특정 가능하고 원상회복 가능한 상태로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 215호 공강자 확인. 2021.12.15. 전입, 보증금 12,000,000원, 월세 1,200,000원으로 말소기준보다 앞섭니다. 현재 점유·계약 존속과 명도 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 215호 주식회사 진성컴퍼니 확인. 2025.10.17. 전입, 보증금 1,000,000원으로 말소기준보다 후순위이지만 실제 점유 주체와 공강자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 호실 미상 점포 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 실제 215호와 관련된 점유인지부터 확인해야 합니다.
- 213호 인수 산정 근거 확인. 더블유골프아카데미 주식회사는 213호로 기재됐는데도 예상배당에서는 보증금 12,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 명세서 상충 확인. 예상배당의 인수 산정 24,000,000원과 매각물건명세서의 “명시 인수권리: 해당사항없음”이 동시에 존재하므로 양쪽 근거 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도·공실 확인. 골프스튜디오 이용 기재와 공실 여부 재확인 문구가 함께 있으므로 현장 사용 상태와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 215호 점유관계
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2025.01.15. 남서울신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 근린시설이고, 215호에 말소기준 전 전입한 공강자와 후순위 진성컴퍼니가 동시에 나타나며, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포 기재까지 있습니다.
여기에 예상배당은 매수인 인수를 24,000,000원으로 잡는 반면, 매각물건명세서는 인수권리를 해당사항없음으로 기재합니다. 따라서 원본 확인 전에는 어느 한쪽만 믿고 응찰가를 정하면 안 됩니다. 현재 최저가 425,600,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 시세 근거가 없고 점유·인수 불확실성이 남아 있으므로 권리 확인 선행, 가격 판단은 그 다음이 맞습니다.
