대전지방법원 2025타경780. 천안 불당동 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 213호를 포함한 일괄매각 근린시설 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 8~11이 W 트랙맨 골프 스튜디오로 조사됐고, 목록 ⑧⑨ 내부에는 연결 출입문이 설치돼 하나의 호실처럼 이용되는 상태가 관찰됐습니다. 해당 출입문은 원상회복이 가능한 것으로 평가됐습니다.

등기상 핵심은 2025.01.15 설정된 남서울신용협동조합 근저당권 3,360,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 같은 날 설정된 부흥신용협동조합 근저당권 1,200,000,000원과 이후 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이번 사건에서 주의할 부분은 등기부보다 점유·임차관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.01.15 근저당

2021년 설정됐던 새마을금고 계열 근저당들은 2021.09.16 모두 해지·말소됐고, 한국투자부동산신탁주식회사 명의 신탁도 2025.01.15 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 같은 날 주식회사성율코퍼레이션이 거래가액 588,588,000원에 소유권을 취득했고, 남서울신용협동조합 3,360,000,000원과 부흥신용협동조합 1,200,000,000원의 근저당이 설정됐습니다.

남서울신용협동조합 근저당을 기준으로 그 뒤의 중소벤처기업진흥공단 가압류 101,000,380원, 기술보증기금 가압류 900,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권은 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 권리이전이 등기됐습니다.

② 임차·점유 분석 — 확정 2,400만원 + 미상 위험

배당 시나리오에서는 더블유골프아카데미 주식회사와 공강자의 보증금 각 12,000,000원이 대항력 있음·우선변제권 없음으로 잡혀 있어, 합계 24,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 최소 확인 실질취득액은 827,400,000원 + 24,000,000원 = 851,400,000원입니다.

반면 윤영웅은 2021.04.29 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 블유점포와 점포 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 827,400,000원 가정)

현재 회차 채권총액은 5,561,000,380원, 채권자 예상배당은 816,726,000원, 미배당은 4,744,274,380원입니다. 알려진 임차인 인수 24,000,000원은 매각대금 배당과 별개의 매수인 부담으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다

최저가 827,400,000원은 감정가 1,182,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 동일 용도 실거래 근거가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.

현재 확인되는 실질취득액만 해도 851,400,000원이고, 보증금 미상 점유가 실제 대항력을 갖는 것으로 확인되면 총 취득부담은 그보다 올라갈 수 있습니다. 가격 판단의 기준은 827,400,000원이 아니라 실제 인수금액을 합친 총 취득비용이어야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안불무초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 기호 8~11은 W 트랙맨 골프 스튜디오로 이용 중이며, 그 외 호실은 공실로 조사됐습니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)이며 대로1류와 중로1류에 접합니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지이며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,194,000원/㎡입니다.
• 현황 차이. 213호와 214호는 내부 연결 출입문으로 하나처럼 이용 중이나 각 전유부분은 특정 가능하고 원상회복 가능한 상태로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 213호 임대차 원본 확인. 더블유골프아카데미 주식회사 보증금 12,000,000원·월세 1,200,000원의 계약관계와 실제 점유를 확인해야 합니다.
• 말소기준 이전 점유 확인. 윤영웅의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 계약서와 점유 현황을 확인해야 합니다.
• 215호 점유관계 구분. 공강자와 주식회사 진성컴퍼니의 점유 시점과 현재 점유 주체를 구분해 확인해야 합니다.
• 불명 점유 확인. 블유점포·점포로 기재된 주거 점유의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
• 명세서와 현황조사 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 표시돼 있지만 배당 시나리오에는 24,000,000원 인수가 반영돼 있으므로 원문 대조가 필수입니다.
• 일괄매각 현황 확인. 골프스튜디오 이용 및 213호·214호 연결 출입문 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 가격 판단. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 확정·미상 인수액을 모두 반영한 총 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 볼 것은 인수액”

이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 전형적인 구조입니다. 하지만 현황조사까지 합치면 판단이 달라집니다. 더블유골프아카데미 주식회사와 공강자의 보증금 24,000,000원은 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수로 반영돼 있고, 윤영웅을 비롯한 보증금·전입관계 미상 점유까지 남아 있습니다.

따라서 현재 최저가 827,400,000원만 보고 “감정가의 70%니 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 지금 확인되는 최소 실질취득액은 851,400,000원이며, 추가 점유자의 보증금이 확인되면 더 올라갈 수 있습니다. 게다가 동일 용도 실거래 비교 근거가 없어 가격 가점도 주기 어렵습니다. 등기권리는 정리형, 임차관계는 미확정형. 이 사건은 응찰가보다 먼저 실제 점유자와 인수보증금을 확정하는 작업이 선행돼야 합니다.