대전지방법원 2025타경780. 천안시 서북구 불당동 불당코아루와이드시티오피스텔 1층 107호 근린시설입니다. 감정가 930,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 651,000,000원입니다. 감정평가상 107호는 공인중개사사무소로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 소유자는 주식회사성율코퍼레이션이며 2025.01.08 매매를 원인으로 2025.01.15 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 861,322,000원입니다.
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2025.01.15 설정된 남서울신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 부흥신용협동조합 근저당권도 설정되었습니다. 이후 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국 압류, 기술보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 말소기준보다 먼저 전입한 107호 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경780 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층107호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공인중개사사무소로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사성율코퍼레이션 · 거래가액 861,322,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 930,000,000원 / 651,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,905,464,109원 |
| 말소기준 | 2025.01.15 남서울신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 107호 점유
말소기준은 2025.01.15 남서울신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정·등기된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 남서울신용협동조합과 부흥신용협동조합의 근저당권은 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
② 임차·점유 현황 — 107호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 107호 윤영웅 외에 213호와 215호 점유정보도 함께 확인됩니다. 본 물건 주소는 1층107호이므로, 213호·215호의 보증금을 107호의 인수액으로 합산하면 안 됩니다. 특히 제공된 배당 시뮬레이션의 24,000,000원 인수액은 213호와 215호의 각 12,000,000원을 합한 값으로, 107호 윤영웅의 미상 보증금을 대체하지 않습니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영웅 | 107호 | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 더블유골프아카데미 주식회사 | 213호 | 2021.12.07 | 12,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 공강자 | 215호 | 2021.12.15 | 12,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 진성컴퍼니 | 215호 | 2025.10.17 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 651,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,910,000원 |
| 213호 더블유골프아카데미 주식회사 보증금 | 12,000,000원 | 0원 |
| 215호 공강자 보증금 | 12,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 남서울신용협동조합 | 3,360,000,000원 | 642,090,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 부흥신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 101,000,380원 | 0원 |
| 가압류 · 기술보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 5,561,000,380원, 채권자 예상배당은 642,090,000원, 미배당은 4,918,910,380원입니다. 213호·215호에서 계산된 매수인 인수액은 24,000,000원이지만, 대상 107호 윤영웅의 보증금은 별도로 미상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안불무초등학교 북동측 인근이며 주변에 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 공인중개사사무소로 이용 중으로 조사되었습니다. 비고에는 공실 여부와 용도 현황을 이해관계인 부재로 정확히 파악하지 못해 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 3,194,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 포장도로에 접하며 대로1류와 중로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 107호 윤영웅 임대차 확인. 2021.04.29 전입의 실제 점유 여부, 보증금, 계약기간, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 명세서 재대조. 명시 인수권리 “해당사항없음”과 말소기준 전 107호 점유정보가 함께 존재하므로 원문 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 타 호실 정보 분리. 213호 더블유골프아카데미 주식회사와 215호 공강자·주식회사 진성컴퍼니의 보증금을 107호 인수액으로 합산하지 마십시오.
- 현장 이용 확인. 공인중개사사무소 이용 상태와 공실 여부·실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당이 4,918,910,380원이며 이후 유찰 시 미배당 규모가 더 커집니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 107호 인수 가능 보증금까지 확인한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 확인할 것은 107호 보증금
이 물건은 감정가 930,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 651,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리들도 소멸하는 구조입니다. 그러나 107호 윤영웅의 2021.04.29 전입이 2025.01.15 말소기준보다 앞선다는 점이 가격보다 중요합니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 매수인 인수액은 미상이고, 실질취득가 역시 651,000,000원 + 미상 인수액입니다. 다른 호실인 213호와 215호의 24,000,000원 인수 시뮬레이션을 107호에 그대로 대입해서도 안 됩니다. 이 사건은 등기 말소관계보다 107호 임대차 실체 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 “감정가 70%라서 싸다”가 아니라 “보증금을 확인하기 전에는 가격 판단도 보류”입니다.
