대전지방법원 2025타경780. 본건은 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 216호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사성율코퍼레이션이며, 2025.01.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 713,636,000원입니다. 같은 날 남서울신용협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당과 부흥신용협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 말소기준은 남서울신용협동조합 근저당으로 계산돼 있으며, 이후 중소벤처기업진흥공단 가압류 101,000,380원, 기술보증기금 가압류 900,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
2026.03.23에는 남서울신용협동조합 및 부흥신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이 이전은 기존 근저당권의 확정채권 양도에 따른 권리자 변경이고, 권리의 기준시점 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다. 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 전형적인 담보권 실행형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경780 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 216호 |
| 용도 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 골프스튜디오로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사성율코퍼레이션 · 2025.01.15 소유권이전 · 거래가액 713,636,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 751,000,000원 / 525,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 2,905,464,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 도시지역 · 지구단위계획구역(아산탕정지구) |
| 공시지가 | 3,194,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2021년 설정됐던 새마을금고 계열 근저당권들은 2021.09.16 해지로 등기부상 이미 말소됐고, 2021년 신탁 역시 2025.01.15 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.01.15 남서울신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 4명, 그러나 본건은 216호
현황조사 등에 기재된 실제 임차·점유자는 4명입니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고는 없으며, 모두 실제 인적 주체로 기재돼 있습니다. 다만 기재 호실은 107호·213호·215호로, 본건 216호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 인수판정은 사건자료의 임차인 기록과 배당 시뮬레이션을 그대로 표시하되, 216호에 직접 귀속되는지 별도 확인해야 합니다.
| 임차인 / 호실 | 전입·사업자등록일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영웅 · 107호 | 2021.04.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 216호 귀속 확인 |
| 더블유골프아카데미 주식회사 · 213호 | 2021.12.07 | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 12,000,000원 인수 |
| 주식회사 진성컴퍼니 · 215호 | 2025.10.17 | 1,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 공강자 · 215호 | 2021.12.15 | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 12,000,000원 인수 |
③ 가격 — 70% 유찰가보다 ‘실질취득’으로 본다
현재 최저매각가는 감정가 751,000,000원의 70%인 525,700,000원입니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 24,000,000원을 그대로 적용하면 매수인의 실질취득은 549,700,000원입니다. 이는 감정가의 약 73.2% 수준입니다.
다만 동일 호실 또는 유사 근린시설의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 매각물건명세서에는 골프스튜디오 이용이 기재돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 낙찰가 할인율보다 실제 임대수익·공실·상가 거래가와 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 525,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,657,000원 |
| 인수 · 더블유골프아카데미 주식회사 보증금 | 12,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 공강자 보증금 | 12,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 남서울신용협동조합 | 3,360,000,000원 | 518,043,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 부흥신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 101,000,380원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,561,000,380원 중 배당 시뮬레이션상 518,043,000원이 배당되고 5,042,957,380원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰가와 인수액을 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 525,700,000원 | 518,043,000원 | 5,042,957,380원 | 24,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 367,990,000원 | 362,038,140원 | 5,198,962,240원 | 24,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 257,592,999원 | 253,186,697원 | 5,307,813,683원 | 24,000,000원 |
현재 시뮬레이션에서는 유찰이 더 진행돼도 인수액은 24,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 시뮬레이션 기준 실질취득은 현재 회차 549,700,000원, 2회 유찰 시 391,990,000원, 3회 유찰 시 281,592,999원이 됩니다. 다만 다시 강조하면 이 24,000,000원이 본건 216호에 실제 귀속되는지를 먼저 확정해야 회차별 실질취득 계산도 의미가 있습니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 근린시설이고 매각물건명세서 비고에는 골프스튜디오로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 이용상태에서도 일부 호실은 ‘W 트랙맨 골프 스튜디오’ 근린생활시설로 관찰됐습니다.
- 입지. 천안불무초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물이며 승강기·위생 및 급배수·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 사다리형이며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고, 북측 및 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구·중점경관관리구역에 포함되며, 대로1류와 중로1류에 접합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현재 점유자·임대차 조건을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 216호 임차인부터 확정. 사건자료에 잡힌 임차인 4명의 기재 호실은 107·213·215호입니다. 216호에 실제 점유·임대차가 있는지 원본 명세서와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 24,000,000원 인수의 귀속 확인. 배당 시뮬레이션상 인수액은 분명 24,000,000원이지만 그 근거 임차인의 호실이 본건과 다릅니다. 이를 확정 인수액으로 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 근저당 현재 권리자 확인. 2026.03.23 남서울신용협동조합·부흥신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다.
- 공실·영업현황 확인. 매각물건명세서가 공실 여부와 용도 현황 재확인을 요구하고 있습니다. 실제 골프스튜디오 영업 여부와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 상가 시세로 검증. 1회 유찰·감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 불당동 근린시설의 실거래·임대수익·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.29입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서, 현황조사서의 호실별 기재를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 먼저 호실을 맞춰야 한다”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2025.01.15 남서울신용협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 말소형입니다. 하지만 경매 실무에서 더 중요한 문제가 하나 남습니다. 배당 시뮬레이션에는 대항력 임차인 보증금 24,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있는데, 그 임차인들의 기재 호실은 213호·215호이고 본건은 216호입니다.
그래서 이 물건은 단순히 “감정가 751,000,000원에서 1회 유찰돼 525,700,000원이 됐다”는 가격표만 보고 들어갈 대상이 아닙니다. 첫 번째 과제는 216호의 실제 점유·임차관계 확정, 두 번째는 24,000,000원의 승계 귀속 확인, 세 번째가 상가 시세 검증입니다. 현재 자료만 기준으로는 권리의 말소 구조는 확인되지만, 인수관계와 가격 매력은 추가 확인이 필요한 C등급 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
