대전지방법원 2025타경780. 천안시 서북구 불당동 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 209호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사성율코퍼레이션으로, 2025.01.08. 매매를 원인으로 830,060,000원에 취득했고 2025.01.15. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 남서울신용협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당과 부흥신용협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 가운데 남서울신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.

그 뒤 중소벤처기업진흥공단의 가압류 101,000,380원, 기술보증기금의 가압류 900,000,000원이 순차적으로 붙었고, 2025.11.11. 남서울신용협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후의 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2026.03.23. 남서울신용협동조합과 부흥신용협동조합의 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조

과거 2021년의 새마을금고 근저당 13건은 모두 2021.09.16. 해지로 말소됐고, 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매의 기준은 2025.01.15. 을구 15번(1) 남서울신용협동조합 근저당입니다. 이후 부흥신용협동조합 근저당, 중소벤처기업진흥공단·기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유 — 이번 사건의 핵심 확인 포인트

현황조사상 확인되는 신고인은 107호·213호·215호에 있고, 이번 분석 대상은 209호입니다. 특히 윤영웅은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 신고일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

감정평가의 이용상태에서는 일부 호실만 공인중개사사무소 및 골프 스튜디오로 특정하고, 그 외 호실은 공실로 조사했습니다. 매각물건명세서 비고도 공실 상태라고 적고 있으나, 이해관계인이 없어 공실 여부와 용도 현황을 정확히 파악하지 못했고 외관상 판단이므로 재확인이 필요하다고 명시하고 있습니다.

③ 유찰과 실질취득 — 70%만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가 989,000,000원의 70%인 692,300,000원입니다. 그러나 배당 시뮬레이션의 인수액 24,000,000원을 적용하면 실제 투입 기준은 716,300,000원, 감정가의 약 72.4%가 됩니다. 따라서 입찰가는 692,300,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 692,300,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권 합계는 5,561,000,380원, 채권자 배당은 682,977,000원이며 미배당은 4,878,023,380원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안불무초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구 등에 해당합니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 포장도로에 접하며, 대로1류와 중로1류에 접합니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지이며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,194,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물이며 위생·급배수, 소화전, 승강기, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
• 공실 확인. 공실 상태라는 기록이 있으나 이해관계인 부재로 정확한 공실 여부와 용도는 파악되지 않았고 외관상 판단이므로 현장 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 209호와 임차 신고 호실을 분리해서 확인. 현황조사 신고는 107·213·215호이고 본건은 209호입니다. 같은 사건의 다른 매각대상 정보가 섞였는지 원본에서 확인해야 합니다.
• 인수 24,000,000원 검증. 배당 시뮬레이션은 더블유골프아카데미 주식회사와 공강자의 보증금 합계 24,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
• 윤영웅 보증금 확인. 신고일은 2021.04.29.로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수 범위를 확정할 수 없습니다.
• 공실·사용상태 현장 확인. 공실이라는 기록이 있으나 외관상 판단이라고 명시돼 있으므로 실제 점유자와 영업 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 판단은 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 692,300,000원에 인수 시뮬레이션 24,000,000원을 더한 716,300,000원을 기준으로 자금계획을 세우는 것이 안전합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2026.03.23. 남서울신용협동조합과 부흥신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부를 대조해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저, 209호에 무엇이 붙는지 확정해야 한다

이 사건은 감정가 989,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 692,300,000원까지 내려왔습니다. 등기 권리만 보면 2025.01.15. 남서울신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 비교적 정리된 구조입니다.

하지만 결론을 좌우하는 것은 임차 정보의 불일치입니다. 명세서에는 명시 인수권리가 없다고 되어 있지만, 배당 시뮬레이션에는 213호와 215호 임차인 보증금 24,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있고, 현황조사 신고 호실 역시 대상 209호와 일치하지 않습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “말소 구조는 양호하지만 인수 여부는 원본 대조 전 미확정”입니다.

시뮬레이션을 보수적으로 적용하면 현재 회차 실질취득은 716,300,000원입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 저가라고 판단하지 말고, 209호 실제 점유·임차관계와 24,000,000원 인수 적용 여부를 확정한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.