대전지방법원 2025타경780. 천안시 서북구 불당동 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 210호로, 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사성율코퍼레이션이고 2025.01.08 매매를 원인으로 2025.01.15 소유권을 취득했으며, 등기 거래가액은 560,560,000원입니다. 같은 날 남서울신용협동조합과 부흥신용협동조합 근저당이 설정됐고, 그중 남서울신용협동조합의 을구 15번(1) 근저당 채권최고액 3,360,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 중소벤처기업진흥공단 가압류 101,000,380원, 기술보증기금 가압류 900,000,000원, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 2026.03.23에는 남서울신용협동조합과 부흥신용협동조합의 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경780 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층210호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 244 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태상 근린생활시설 및 공실 호실 혼재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 20층 건물 |
| 소유자 | 주식회사성율코퍼레이션 · 거래가액 560,560,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 636,000,000원 / 445,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,905,464,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
현재 경매의 말소기준은 2025.01.15 남서울신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 설정된 부흥신용협동조합 근저당과 이후의 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2021년에 설정됐던 다수의 새마을금고 근저당은 2021.09.16 모두 해지·말소됐고, 앞선 신탁등기도 이미 말소된 이력입니다.
② 임차관계 — 210호와 다른 호실 표기가 핵심
현황조사에는 실제 임차인·점유자로 4명이 기재되어 있으나, 표시된 점유 호실은 107호·213호·215호입니다. 대상 물건은 210호이므로, 아래 임차관계를 곧바로 210호의 인수관계로 단정하면 안 됩니다.
| 성명 / 법인 | 호실 | 전입·사업자일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영웅 | 107호 | 2021.04.29 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 없음 |
| 더블유골프아카데미 주식회사 | 213호 | 2021.12.07 | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 진성컴퍼니 | 215호 | 2025.10.17 | 1,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 공강자 | 215호 | 2021.12.15 | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 없음 |
윤영웅은 107호로 기재되고 보증금이 미상입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 분류되어 있지만, 역시 대상 210호와 호실이 다릅니다. 보증기관 대위나 승계로 표시된 사람은 없어 실제 임차인·점유자는 4명으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,852,000원 |
| 인수 · 더블유골프아카데미 주식회사 | 12,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 공강자 | 12,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 남서울신용협동조합 | 3,360,000,000원 | 438,348,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 부흥신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 101,000,380원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 5,561,000,380원, 채권자 배당액은 438,348,000원, 미배당은 5,122,652,380원입니다. 근저당은 공동담보목록으로 설정된 구조이며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 24,000,000원입니다. 다만 해당 임차인 호실 표기가 210호와 일치하지 않는 점을 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 시뮬 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 445,200,000원 | 438,348,000원 | 5,122,652,380원 | 24,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 311,640,000원 | 306,477,040원 | 5,254,523,340원 | 24,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 218,148,000원 | 214,293,928원 | 5,346,706,452원 | 24,000,000원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안불무초등학교 북동측 인근이며 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 토지는 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중이며 대상 건물은 근린시설을 포함한 집합건물입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,194,000원/㎡이며 토지면적은 3,910.8㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
감정 이용상태에는 기호(2)가 공인중개사사무소, 기호(8~11)가 W 트랙맨 골프 스튜디오인 근린생활시설이고 그 외 호실은 공실이라고 기재되어 있습니다. 또한 213호와 214호는 내부 연결 출입문으로 하나의 호실처럼 이용되는 것으로 관찰됐으나, 각 전유부분의 위치·면적은 특정 가능하고 원상회복 가능한 상태로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 210호 임차관계 원본 대조. 현황조사 임차인 표기는 107호·213호·215호입니다. 210호에 실제 적용되는 임차인이 누구인지 먼저 확인해야 합니다.
- 24,000,000원 인수 시뮬 확인. 배당 시뮬레이션에는 213호·215호 임차보증금 합계 24,000,000원이 인수로 잡혀 있으나 명세서의 명시 인수권리는 해당사항 없음입니다.
- 공실 여부 재확인. 매각물건명세서 비고에도 이해관계인 부재로 공실여부와 용도 현황을 정확히 파악하지 못해 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 현재 근저당권자 확인. 남서울신용협동조합·부흥신용협동조합 근저당은 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있습니다.
- 시장가격 별도 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 근린시설 환금성. 임대료·공실률·영업수요를 현장에서 확인해 매수 이후 임대·재매각 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다, 210호 권리 대조가 먼저”
이 물건은 감정가 636,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 445,200,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서도 명시 인수권리가 없다고 적고 있어 표면적인 권리 구조는 단순합니다.
하지만 실제 판단의 핵심은 다른 데 있습니다. 대상은 210호인데 현황조사에 나온 임차인들은 107호·213호·215호이고, 그중 213호와 215호 임차보증금 24,000,000원이 배당 시뮬레이션상 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 명세서의 “인수권리 없음·공실”과 이 계산이 서로 완전히 맞물리지 않으므로, 호실별 원본 대조가 끝나기 전에는 인수 0원으로 단정해서도, 24,000,000원을 210호 부담으로 확정해서도 안 됩니다.
실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 임차관계와 가격은 추가 검증이 필요한 근린시설입니다. 감정가 70%라는 숫자보다 210호의 실제 점유·임대차 상태를 확인하는 것이 입찰 전 우선순위입니다.
