대전지방법원 2025타경780. 천안시 서북구 불당동 불당코아루와이드시티오피스텔 1층 108호 근린시설입니다. 소유자 주식회사성율코퍼레이션은 2025.01.08 매매를 원인으로 2025.01.15 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 986,370,000원입니다. 같은 날 남서울신용협동조합 3,360,000,000원, 부흥신용협동조합 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 권리분석의 기준점은 2025.01.15 남서울신용협동조합 근저당권입니다.

그 뒤 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국의 압류, 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정이 순서대로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유·임차보증금의 실제 귀속입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 정리돼 있는 반면, 현재 예상배당 계산에는 대항력 임차보증금 24,000,000원 인수가 반영돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차 승계는 별도 확인

2021년 설정됐던 다수 새마을금고 근저당권은 2021.09.16 모두 해지·말소됐고, 2025.01.15 새 소유권 이전과 동시에 현재의 근저당권 구조가 만들어졌습니다. 남서울신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.03.23에는 남서울신용협동조합 및 부흥신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.

② 임차인·점유 분석

윤영웅은 기준일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 더블유골프아카데미 주식회사와 공강자는 보증금 12,000,000원씩이 확인되고 예상배당에서 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산됐습니다. 주식회사 진성컴퍼니는 2025.10.17 기준으로 말소기준일보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리됩니다.

③ 가격 프레임 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 855,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 598,500,000원입니다. 여기에 현재 계산된 임차보증금 인수액 24,000,000원을 더하면 실질취득 가정은 622,500,000원입니다. 따라서 598,500,000원이라는 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.

등기상 2025.01.08 매매 거래가액은 986,370,000원이지만, 이를 현재 시세와 동일시할 수는 없습니다. 이 사건에서는 감정가 대비 할인율 자체를 ‘시세보다 저렴하다’는 근거로 사용하지 않는 것이 안전합니다. 특히 근린시설은 실제 임대수익·공실기간·상권 수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 598,500,000원 가정)

매각대금 598,500,000원 중 집행비용 8,385,000원을 제외한 590,115,000원이 남서울신용협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구액 5,561,000,380원 대비 미배당은 4,970,885,380원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금 24,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 승계 가정으로 별도 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안불무초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통입니다.
• 용도. 건물은 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 감정평가 당시 일부 호실은 공인중개사사무소와 W 트랙맨 골프 스튜디오로 이용되고 그 외 호실은 공실로 조사됐습니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 포장도로에 접하고, 대로1류(폭 35m~40m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구·중점경관관리구역이며 공시지가는 3,194,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물로 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 공실·업종 수요·임대수익의 영향을 크게 받습니다. 현황조사에서도 공실 여부와 용도 현황은 재확인이 필요하다고 기재돼 있어 현장 확인 비중이 높습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 108호와 임차인 호수 대조. 조사된 점유 호실은 107호·213호·215호입니다. 표제 108호와의 매각범위 관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 24,000,000원 승계 검증. 예상배당에서는 213호·215호 보증금을 매수인 인수로 계산하지만 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 두 판단의 근거 원문을 대조해야 합니다.
• 윤영웅 보증금 확인. 107호 점유의 기준일은 2021.04.29로 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 해당 호실이 매각범위에 연결된다면 별도 확인이 필요합니다.
• 공실·영업상태 현장 확인. 공실 여부와 용도 현황이 이해관계인 부재로 정확히 파악되지 않았다고 기재돼 있으므로 실제 점유와 영업 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 근린시설은 감정가 할인율보다 실제 임대료·공실기간·관리비·업종 수요가 가격 판단에 직접적입니다.
• 근저당권 이전 확인. 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 등기 상태와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 호실별 매각범위와 점유관계를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 24,000,000원의 귀속이다

이 사건은 등기권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 비교적 명료한 구조입니다. 그러나 최저매각가 598,500,000원만 보고 접근하면 중요한 변수를 놓칩니다. 현재 배당가정대로라면 매수인이 부담할 임차보증금은 24,000,000원이고 실질취득은 622,500,000원입니다.

더 중요한 것은 그 24,000,000원이 108호 자체의 부담인지 여부입니다. 현황상 본건은 공실로 기재돼 있고 조사된 임차·점유 호실은 107호·213호·215호입니다. 명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없음으로 정리돼 있어, 호실별 매각범위와 임차보증금 승계 관계를 확정하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 감정가의 70%라는 숫자는 참고값일 뿐, 현재 단계의 결론은 권리등기는 정리형, 점유·승계는 확인형, 가격판단은 보류입니다.